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裁判法院：陕西省高级人民法院

案 号：（2017）陕行终118号

案 由：行政登记

一、裁判要旨

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定了房屋连续登记行为的可诉性问题。在多次转移登记中，首次登记是第二次登记的依据，第二次登记又是之后登记的依据，以此类推。如果不审查首次登记行为，其他多次后续转移登记行为的合法性无法确定；如果仅审查首次登记之后的后续转移登记行为，亦无法从根本上查明事实，解决登记行为的合法性问题。此外，多次的后续转移登记行为往往并不直接导致原房屋权利人、原利害关系人权利义务关系现实的变动，也就是说对原房屋权利人、原利害关系人的权利义务并不产生实际的影响。因此，仅对后续转移登记行为提起行政诉讼的，不符合行政诉讼的起诉条件，人民法院应不予受理。土地登记与房屋登记均属不动产登记，性质相同。所以，对同一土地多次转移登记的，应按照上述规定中体现的立法精神，比照处理。

二、基本案情

经审理查明，1999年3月31日，汉中纺织品公司向汉中市申报发证办书面申请：“我司所有土地使用证，因管理人员调动于98年初丢失，现已于99年3月31日登报声明作废。现申请补发，请办理为盼”。1999年8月2日，汉中市政府土地登记审批表对汉中纺织品公司补发土地使用证“同意发证”。1999年5月17日，汉中市土地管理局汉市土籍发（1999）9号文件，同意：汉中市鑫源房地产开发有限责任公司受让汉中纺织品公司国有土地使用权1341平方米，用于商住楼综合开发。2000年6月14日，汉中市土地管理局汉市土籍发（2000）18号文件同意：将汉中市鑫源房地产开发有限责任公司位于汉台区北团结街中段东侧国有出让土地使用权面积1341平方米，依法调拨给汉中市海安房地产开发有限责任公司，用于商住楼开发。同日，汉中市政府为海安房地产公司颁发汉市国用（土）字第0033XX号国有土地使用证，证载用地面积“壹仟叁佰贰拾平方米”。2010年9月2日，海安房地产公司向汉中市政府申请，将该公司名下第0033XX号土地证使用者变更为“同一法人名下的”正中物业公司。2010年9月27日，汉中市政府为正中物业公司颁发汉市国用（土）字第6456号国有土地使用证。

另查，2000年6月13日，原工行汉中支行、汉中纺织品公司、海安房地产公司就汉中纺织品公司与海安房地产公司在汉中纺织品土地上进行房地产开发事宜达成协议，约定：“1.区工行同意纺司开发房地产脱困方案，并应积极支持配合开发方案的实施；2.海安公司应在6月25日前将50万元转入市纺司在区工行营业部开立的基本账户，款到后其中37.76万元再转入电子食品厂账户由原工行扣收贷款本息，42670.50元由纺司用转账支票支付区工行因起诉市纺司及电子食品厂的诉讼费及执行费；3.区工行在收讫上述款项后2日内同市纺司到市中院办理撤诉手续；4.本次房地产开发占地12亩，其中应过户给海安公司3.5亩。在海安公司办理开工手续及过户土地时，区工行应提供土地证并出具相关证明，对开发剩余的土地，市纺司应在8月31日前重新办理在工行抵押的一切手续”。

2015年9月1日，原告华建公司向法院起诉，请求撤销汉中市政府为正中物业公司颁发第6456号土地证。

三、裁判结果

综上，根据华建公司起诉时实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第一项、第八项规定，有下列情形之一的，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；……。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项规定，提起行政诉讼应当符合下列条件：原告是符合行政诉讼法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。由于华建公司的起诉，不符合上述规定，原审法院受理，并作出实体判决，属于适用法律错误，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百二十三条第一项之规定，裁定如下：

一、撤销西安铁路运输中级法院（2016）陕71行初44号行政判决；

二、驳回汉中市华建房地产开发有限责任公司的起诉。

一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，退还汉中市华建房地产开发有限责任公司。

本裁定为终审裁定。

四、本院认为

本院认为：本案系因华建公司不服土地转移登记行为引起的行政诉讼，又结合华建公司的主张，本案主要涉及以下问题：

一、涉案的第6456号土地证对华建公司的权利义务是否产生影响

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”该条规定了连续登记行为的可诉性问题。在多次转移登记中，首次登记是第二次登记的依据，第二次登记又是之后登记的依据，以此类推。如果不审查首次登记行为，其他多次后续转移登记行为的合法性无法确定；如果仅审查首次登记之后的后续转移登记行为，亦无法从根本上查明事实，解决登记行为的合法性问题。此外，多次的后续转移登记行为往往并不直接导致原房屋权利人、原利害关系人权利义务关系现实的变动，也就是说对原房屋权利人、原利害关系人的权利义务并不产生实际的影响。因此，仅对后续转移登记行为提起行政诉讼的，不符合行政诉讼的起诉条件，人民法院应不予受理。土地登记与房屋登记均属不动产登记，性质相同。所以，对同一土地多次转移登记的，应按照上述规定中体现的立法精神，比照处理。本案中，1999年，汉中纺织品公司与鑫源公司联合开发房地产。同年5月，汉中市土地管理局作出汉市土籍发（1999）9号土地批复，同意鑫源公司受让汉中纺织品公司1341平方米土地，汉中市政府给鑫源公司颁发第2987号土地证。2000年6月，因鑫源公司退出联建，汉中纺织品公司、原工行汉中支行、海安公司三方签订协议，在汉中纺织品公司土地上进行房地产开发，约定给海安公司过户3.5亩土地。汉中市土地管理局作出汉市土籍发（2000）18号土地批复，同意将鑫源公司1341平方米土地，依法调拨给海安公司，用于商住楼开发。汉中市政府给海安公司颁发了第003374号土地证。2010年9月，海安公司又申请将该宗土地进行使用权人名称变更登记，变更为正中物业公司名下，并办理了第6456号土地证。华建公司现提起行政诉讼，要求撤销第6456号土地证。华建公司作为债权转让的受让人，其所主张承继的原在第0015XX号土地证上设定的抵押权，并由此形成的原相关权利义务关系，从上述土地转移登记的事实看，实际上早在鑫源公司办理完成涉案土地转移登记并取得第2987号土地证时，就已发生了变化，即华建公司承继权利的最初转让方原工行汉中支行原在第0015XX号土地证上设定抵押权的土地被转移登记。此后的土地转移登记虽然发生了土地权利人的变化，但相对于原土地抵押权人和承继权利人而言，权利义务关系没有发生新的变化。况且，华建公司在2005年9月陕西省高级人民法院执行其受让的债权时，就已经知道涉案土地登记在海安公司名下。对陕西省高级人民法院作出（2004）陕执一民字第46-9号民事裁定，将海安公司第003374号土地证证载1320平方米的土地，从第0015XX号土地证中登记的土地面积中扣除，亦未提出异议。现华建公司对将海安公司第003374号土地证除权利人不同外，其他登记内容相同的转移登记第6456号土地证提起诉讼，因上所述，该行为对其权利义务不产生新的影响，故此诉不应受理。已经受理的，应裁定驳回起诉。

二、华建公司与涉案的第6456号土地证有无利害关系，是否为本案的适格原告

《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，华建公司并非涉案被诉第6456号土地证的相对人，也与该颁证行为之间没有法律上的利害关系，故不具有本案原告资格。

首先，本案中，原工行汉中支行将其对汉中纺织品公司的债权转让给华融西安办事处，华融西安办事处又将该债权转让给华建公司。即华建公司对汉中纺织品公司享有的是债权及相应的抵押权，且该债权及抵押权均来源于原工行汉中支行，并以原工行汉中支行的权利为限。1996年，因原工行汉中支行与汉中纺织品公司签订借款抵押协议，故汉中纺织品公司将其名下15050平方米国有土地使用权作抵押。后因汉中纺织品公司未能按期还款，2000年，汉中纺织品公司、原工行汉中支行、海安公司三方签订协议，约定由汉中纺织品公司与海安公司在已作为原工行汉中支行贷款抵押物的土地上进行房地产开发，房地产开发占地12亩，其中过户给海安公司3.5亩。协议签订后，虽未重新办理抵押登记，但三方对在原抵押土地上进行房地产开发，并给海安公司过户3.5亩土地的合意是明确的。原工行汉中支行对原抵押土地面积发生的变化是知道且同意的。

其次，华建公司通过债权转让获得的是债权及相应的抵押权，现已通过执行取得优先受偿权。因本案发生在《中华人民共和国物权法》实施前，根据当时实施的《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”据此，抵押权的特点为不转移抵押财产的占有；抵押权为优先受偿的权利，即债务人不履行债务时，抵押权人可就该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案中，华建公司受让的债权已通过陕西省高级人民法院拍卖汉中纺织品公司抵押的房地产得以部分实现，未实现的债权，华建公司也表示不再执行，陕西省高级人民法院据此亦裁定解除对汉中纺织品公司第0015XX号土地证中面积11205.88平方米土地使用权等的查封，将该房地产过户到华建公司名下；原民事判决书终结执行。0015XX可见0015XX，华建公司在作为抵押权人的优先受偿权已经实现，民事案件执行终结的情况下，其对涉案土地主张权益已没有权利基础。故2010年9月，汉中市政府依海安公司申请，将涉案土地变更土地权利人为正中物业公司并颁发第6456号土地证的行政行为，与华建公司没有法律上的利害关系，华建公司不具备本案原告主体资格。

华建公司认为依照《陕西省汉中市纺织品总公司抵押资产评估报告》（陕诚评报字（2004）第5号）其享有诉争土地上权益的上诉理由，经查，该评估报告载明本次评估范围是汉中纺织品公司2003年12月31日的不动产。但陕西省高级人民法院于2005年作出的（2004）陕执一民字第46-9号、（2004）陕执一民字第46-13号两份民事裁定中已将诉争土地面积予以扣除，并拍卖剩余部分土地，如前述，华建公司并未提出异议。2012年，汉中市国有企业改革领导小组办公室作出的汉市企改办发（2012）10号《关于移交陕西省汉中市纺织品总公司抵押资产的通知》，载明汉中纺织品公司按照陕西省高级人民法院生效裁定，向华建公司办理抵押资产移交手续。而法院生效裁定中不包含诉争土地部分，故华建公司此节上诉理由不能成立。

五、拓展阅读

不动产登记原则

依申请登记原则：不动产登记应当依当事人的申请进行，当事人需要向不动产登记机构提交登记申请，依照登记申请不动产登记机构启动办理登记程序，但有两个例外一是依嘱托登记，即不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记，二是依职权登记，即不动产登记机构依据法律、行政法规或者《不动产登记暂行条例实施细则》的规定依职权直接登记。

一体登记原则：房屋、林木等定着物应当与所附着土地、海域一并登记。这是不动产登记改革与以往分散登记最大的不同，不动产权利不再是脱离土地而单独存在，较之以往的房产证在不动产权利证书上会多了土地或者海域等信息，而地上定着物与所附着土地、海域之间的管理模式和权利限制也会进行相互影响。

不动产连续登记原则：任何一切的权利登记都以首次登记为起始，不办理首次登记无法获得不动产权利证书，也不能办理变更、转移、注销登记，但以下几种情形不用先办理首次登记，即预登记中的预购商品房预告登记、预购商品房的抵押预告登记、预查封登记，以及在建建筑物的抵押权首次登记，在日常生活中即对应着期房按揭、房地产开发贷款等期房融资行为和司法执行行为，除了预查封登记，其他几种情形将为权利人发放不动产登记证明作为权利凭证。

属地登记原则：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。在涉及到跨区域不动产时，可以先由所跨区域的两地不动产登记机构之间分别办理，无法分别办理的，可以由两地不动产登记机构之间先协商，协商不成再由共同上一级主管部门进行指定。目前不动产登记正在大力推行互联网+不动产登记工作，待技术条件成熟后，办事主体可以突破地域限制，随时随地从互联网端发起登记申请办理不动产登记，并领取电子证照。

不动产变更登记的，当事人只诉后序登记，不具有原告资格。

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款规定：“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”第五条第三款规定：“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”参照该规定，对于不动产变更登记，当事人只诉后序登记行为，不诉初始登记及前序登记行为，不具有原告主体资格。

（整理：董悦）

（审核：唐丽丽）

（编辑：董悦）