[ 信息发布:本站 | 发布时间:2015-12-21 | 浏览:1333次 ]

刊登媒介：《宝鸡日报》 社会·法制 专栏

刊登时间：2015.12.21期 第A9版

陕西秦轩律师事务所：

我公司和某房产公司以协议方式受让其 3亩建设用地，我公司在委托建筑公司施工期间，某商贸公司也拿出协议以认为他们才是该项目的合法受让人为由，要求我们撤出施工现场。根据我们查验，他们签订合同时间比我公司早，但均未办理土地转移手续。我们据理力争，该房产公司认为，我们的协议上级母公司至今没有批准，而商贸公司的协议已通过了母公司批准。请问，我们之间的协议哪个有效，我们该如何维护公司的权利？

律师解答：

《公司法》第3条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条规定，土地使用权人作为转让方，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地、办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。按照以上规定，房产公司和两家公司先后签订协议，只要不违反法律强制性规定，都属于有效协议，协议的有效性不以其母公司批准为条件。但协议的有效性和协议是否能得到履行是不同的法律问题。虽然两份合同均有效，但标的只有一个，故只有一个合同可以得到履行。由于该土地没有办理使用权转移手续，该房产公司和你公司签订了合同且已将土地交付给你，根据《物权法》占有制度立法目的及最高法院的司法解释，你公司的合同有效并应予以履行，该商贸公司的合同虽然签订在先，但由于没有实际履行，并不能对抗你的合同。当然该房产公司的行为属于“一地二卖”，是一种违法违约的不诚信行为，由此给双方造成的其他损失也可依法追究其相关责任。

【律师提醒】由于一些复杂的原因，“一地二卖”的情形在司法实践中时有出现，给合同当事人带来许多困扰。作为出让方，有避免“一地二卖”的义务，如果违反，不但可能涉及巨额索赔，也是一种明显的失信行为。作为买受人，在签订合同时，应认真了解标的物的相关情况，查验所有权证以及相关备案资料，确保出卖人对该标的物享有所有权并且不存在纠纷，对违反约定的赔偿要有明确规定。在签订合同后，应及时办理土地转移手续，并及时办理土地交付，避免因为没有约定、约定不清或没有及时交付导致的风险。

以上法律问题由陕西秦轩律师事务所律师解答。

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