[ 信息发布:本站 | 发布时间:2023-04-03 | 浏览:462次 ]

案号：（2016）津02民终6250号

一、基本案情

陈艳骑、张建华系上下楼邻居关系，原告陈艳琦住在天津市滨海新区××路岳阳里5栋2门801号，被告张建华住在天津市滨海新区××路岳阳里5栋2门901号，岳阳里5栋2门共计32层，该小区的物业服务单位为隆达物业公司。2016年1月31日，被告张建华首先发现自家卫生间有渗漏水现象，便于当日与隆达物业公司进行了联系。隆达物业公司进行了初步查看后，排除了被告家楼上漏水的可能性。2016年2月2日，原告陈艳琦发现自家漏水，便上楼找被告张建华，被告张建华告知原告陈艳琦自己已向物业公司报修，同时到建材路去找维修工人，由于临近年关，年前没有维修人员能够进行维修。2016年2月3日，原告陈艳琦打110报警，110出警查明情况后，给原告提供了8890的热线电话。原告陈艳琦将8890热线电话提供给了物业公司，物业公司将热线电话提供给了被告。另查，漏水处位于被告卫生间内的下水主管道高于地面1.5米接缝处。2016年2月3日被告张建华在拨打8890热线后，维修公司的师傅前往被告家中进行了查看，并表示年前维修人员都回家了，现在无法进行修理，只能在初八上班后进行维修。2016年2月15日，维修公司对被告张建华家中漏水的主下水管道进行了维修。在漏水期间，原告陈艳琦家中的部分财物有受损情况。在庭审中，原告对漏水造成的财产损失进行了鉴定，经北京市国宏信价格评估有限公司在2016年4月11日对原告位于塘沽岳阳里5栋2门801室的部分财产损失进行评估，原告与评估人员确认具体损失内容为：集成吊顶更换、瓷砖墙面更换、浴霸灯泡更换，损失金额为4661元，为此产生鉴定费1500元。在庭审结束后，被告张建华表示认可该鉴定报告中原告的财产损失数额。2016年5月16日，原告陈艳琦自愿撤回对被告隆达物业公司的起诉。

二、本案的争议焦点

房屋漏水造成的财产损失责任如何承担？

三、法院观点

一审法院认为，关于房屋漏水所造成的财产损害问题，首先应确定漏水的具体原因。只有明确了漏水的原因，才能进一步确定相关的赔偿主体。在本案之中，经法院向为被告张建华家维修的工人询问得知，被告张建华家漏水点在下水管主管道1.5米接缝处，是因为管道老化造成开裂渗水。对此予以确认。对于漏水原因，原告陈艳琦虽主张漏水有可能是人为造成的，却没有提供任何证据。对于原告有关漏水原因系人为造成的主张，本院不予支持。同时，本案中所涉及的主下水管道，由于上下贯通了整个楼栋，且由同栋楼的上下32户业主共同使用。所以，单个业主对于主下水管道并不享有排他性的权利。换言之，本案所涉及的主下水管道并不属于业主的私有产权而是属于32户业主的共用部分。一般而言，共用设施的维修由该楼宇的产权单位和管理单位负责。《物业管理条例》第五十四条也规定了业主交纳的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造。所以，这类漏水致害案件的赔偿责任主体应为涉诉楼房的产权方和管理方。在责任分配方面，原告陈艳琦主张被告张建华拖延维修致使原告损失扩大。经调取证据、询问维修公司的维修人员后，结合考虑到时至年关，外来务工人员大量离津的客观情况及物业公司的陈述，并未发现被告张建华有故意拖延维修的情形存在，故对原告的此项主张，不予采信。对于原告陈艳琦主张的因被告张建华私自包裹下水管道致使从下水管道接口处渗漏的污水积存在被包裹的管道中，扩大了其家中财产损失的主张，由于原告陈艳琦未对此主张提供任何证据，亦不予支持。综合全案案情考量后，判定涉诉楼层产权方32户业主担责70%，管理方担责30%。在诉讼过程中，由于原告陈艳琦自愿撤回了对隆达物业公司的起诉，其后又自愿放弃了对涉诉楼层其他业主的赔偿诉求，并向本庭明确表明只追究本案被告张建华的赔偿责任。

二审法院认为，双方当事人对于因被上诉人房屋内主下水管漏水的事实没有争议。对于漏水原因，虽然上诉人怀疑系被上诉人人为所致，但不能就此主张提供证据。从当事人陈述以及在案证据可以证明，被上诉人在发现漏水后积极联系了维修人员，但由于临近春节，技术工人探亲的原因，未及时找到维修工人进行施工，故在维修问题上也不能认定被上诉人存在过错。鉴于主下水管道并非被上诉人一人所有，属于涉诉楼层32户业主共有，一审认定由32户业主担责70%，管理方担责30%并无明显不妥。上诉人在一审明确表示不要求另外30户业主承担责任，故一审法院按照比例计算被上诉人的赔偿份额是适宜的。上诉人主张因被上诉人包裹管道加重了损失，但不能提供证据证明被上诉人包裹管道与其损失有直接因果关系，该主张依据不足，本院不予支持。

四、案例评析

房屋漏水造成的财产损失责任如何承担？

１、首先查明归谁管理。公共设施应由物业管理，从维修基金中开支；非公共设施则要看归于专有部分还是共有部分。各方有约定应从约定，专有部分由专有权人承担维护的责任。

２、开发商的责任：在保修期内，若不是人为的因素造成漏水，开发商要承担全部责任。依据《房屋建筑工程质量保修方法》第七条规则：第一条第（二）款有屋面防水工程、有防水需求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年，第（四）款电气管线、给排水管道、设施装置为２年，从工程竣工验收合格之日起核算。

３、公正责任：对于已过保修期的房子，各方当事人均无过错（或无证据证实其存在过错），如因防水层自然老化，根据公平原则，应由全体共有人对其平均分摊，或由法院酌定赔偿。

４、物业的责任：漏水必定不是物业造成的，但假如物业在这里面有疏于管理的状况，或是出现问题后没有及时处理，致使损失扩大或呈现了更严峻的问题，那么物业要承担责任。例如管道堵塞，尽管不是物业造成的，物业公司应定期进行检查和更新、改造。如果物业疏于管理，也要承担相应的责任。

（整理：郭敬敬）

（审核：张海燕）
（编辑：董悦）