[ 信息发布:本站 | 发布时间:2022-10-25 | 浏览:228次 ]

案号：（2017）川10民终248号

一、基本案情

2014年7月16日，内江市东兴区人民法院立案受理了赖军诉黎斌、蒋红民间借贷纠纷一案。2014年10月24日，原审法院作出了（2014）内东民初字第2891号民事判决书，判决黎斌、蒋红向赖军支付借款697833.3元及利息。黎斌与蒋红于2013年4月15日登记结婚，2014年7月25日离婚。在该案审理期间，原审法院于2014年7月31日作出（2014）内东民初字第2891号民事裁定，对蒋红的某房屋予以查封，并于2014年10月8日又作出（2014）内东民初字第2870、2897号民事裁定，对蒋红的上述房屋予以轮候查封。原审法院在执行赖军诉黎斌、蒋红民间借贷纠纷一案中，2015年11月26日，案外人鸿汇公司向原审法院提出异议，要求解除对被执行人蒋红某房屋的查封，并停止对该房屋的执行。2015年12月14日，原审法院（2015）内东执字第25-1号执行裁定以案外人鸿汇公司提出异议不成立为由裁定驳回鸿汇公司的异议。2015年12月30日鸿汇公司对该裁定不服，提起诉讼。

鸿汇公司于2012年4月15日与蒋红签订《商品房买卖合同》，约定鸿汇公司将某房屋出售给蒋红，房屋面积340.61平方米，总价为人民币2，652，180元，其中首付款802，180元，其余购房款1，850，000元由蒋红向中国光大银行股份有限公司成都市某支行（以下简称光大银行）贷款支付。2012年3月31日，蒋红作为借款人与光大银行订立《个人贷款合同》，借款金额为1，850，000元，鸿汇公司作为保证人为该借款提供阶段性保证。2012年8月1日该房产登记备案在蒋红名下并已交付，2015年4月17日因蒋红未能按时偿还银行贷款，光大银行向双流县人民法院申请执行（2015）川成蜀证字第206号公证书，要求蒋红提前偿还贷款，并要求鸿汇公司承担担保责任。鸿汇公司于2015年9月17日代蒋红偿还了银行借款本息及相关费用合计1，950，936.22元后，于2015年11月6日向蒋红发出《解除<商品房买卖合同>通知》，解除与蒋红签订的《商品房买卖合同》。

二、争议焦点

鸿汇公司在某房屋预查封期间是否有权解除与蒋红签订的《商品房买卖合同》，某房屋应否确定为鸿汇公司所有，原审法院应否停止对某房屋的执行。

三、法院认为

一审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院以申请执行人为被告，必要时以被执行人为共同被告而提起阻止对执行标的物强制执行的诉讼。原审法院在审理赖军等人诉蒋红、黎斌民间借贷纠纷案案件中，依法对某房屋采取了预查封措施和轮候查封措施，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预售预告登记的房屋，第十八条规定：预查封的效力等同于正式查封效力……。虽然预售商品房买卖不同于已登记所有权房屋的转移买卖，但该通知第十五条的规定，正是为了避免商品房买卖合同的一方当事人为被执行人时，使开发商与购房者之间产生新的纠纷，防止任何人对查封财产进行转移、设定权力负担或其他有碍执行的行为。本案中，某房屋在人民法院查封后，即意味着公权力的介入，且查封在前，在未依法解除查封前该查封具有排他的法律效力，鸿汇公司以解除了与第三人蒋红的商品房买卖合同为由主张解除对该房屋的预查封，无法律依据，其提出的执行异议请求不能成立，原审法院依法不予支持，赖军的抗辩理由合法、成立，原审法院依法予以支持。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明，某房屋在预查封前已经达到交付条件，鸿汇公司也已通知蒋红接房，但蒋红因个人原因，未能及时接房并办理房屋转移登记手续。某房屋于2014年7月31日被原审法院预查封，蒋红遂停止按揭还款。光大银行于2015年4月17日向双流县人民法院申请执行（2015）川成蜀证执字第206号公证债权文书，双流县人民法院受理后，向蒋红、鸿汇公司发出了《执行案件受理通知书》、《执行通知书》、《报告财产令》，鸿汇公司于2015年9月17日代蒋红偿还了光大银行借款本息及相关费用合计1，950，936.22元，2015年11月23日，鸿汇公司向蒋红发出《解除<商品房买卖合同>通知》解除与蒋红签订的《商品房买卖合同》。2015年9月22日，鸿汇公司向成都仲裁委员会申请仲裁，2016年1月25日，成都仲裁委员会裁决，确认鸿汇公司与蒋红签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下统称《商品房买卖合同》）于裁决生效之日解除，蒋红协助鸿汇公司办理撤销《商品房买卖合同》备案的有关手续，并支付鸿汇公司违约金265，218元，律师费49，206元。

二审法院院认为，本案的争议焦点是：鸿汇公司在某房屋预查封期间是否有权解除与蒋红签订的《商品房买卖合同》，某房屋应否确定为鸿汇公司所有，原审法院应否停止对某房屋的执行。

根据最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”、第十六条“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”之规定，对于蒋红购买的已由鸿汇公司办理了房屋权属初始登记及登记备案的房屋，原审法院可以进行预查封，如房屋权属在预查封期间登记到蒋红名下的，则预查封自动转为正式查封。又根据最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭”以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百七十九条第一款“在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行”之规定，预查封的效力等同于正式查封，因此，一旦被查封人的某项权利被预查封，被查封人就应维持其该项权利的效力，而不得通过仲裁程序等处置被预查封的权利，即便有此行为，也不影响人民法院执行程序的进行。

本案中，某房屋的买受人蒋红为诸多案件的被执行人，其与鸿汇公司签订的《商品房买卖合同》已办理了登记备案手续，购房款已全部支付，所购房屋也已由鸿汇公司办理了所有权初始登记，原审法院依法进行了预查封。但在原审法院预查封以后，鸿汇公司向成都仲裁委员会申请仲裁解除《商品房买卖合同》。该仲裁裁决的直接后果就是致使蒋红丧失取得某房屋所有权的可能，其实质是在未经执行法院审查同意的情形下，借由仲裁形式达到解除《商品房买卖合同》，从而处分被预查封财产的目的，客观上导致了人民法院采取的预查封措施因失去查封对象而落空，使预查封措施形同虚设，执行该财产不再成为可能。故鸿汇公司申请仲裁的行为实为借仲裁裁决对抗人民法院实施的预查封及房屋转移登记后将进行的执行措施而为，该仲裁裁决妨碍了人民法院的执行行为，其效力不应得到人民法院的认可，即鸿汇公司在某房屋预查封期间无权解除与蒋红签订的《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同应继续履行，预查封措施也应予维持。因此，鸿汇公司请求停止执行的理由不能成立。

对某房屋的所有权的问题，如上所述，鸿汇公司在某房屋预查封期间无权解除与蒋红签订的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》应继续履行，该房屋在2014年5月30前也已具备交付登记条件，现蒋红只需协助办理房屋所有权转移登记手续即可取得房屋所有权，人民法院的预查封措施也将转化为对其房屋所有权的正式查封，执行工作也将进行下去。基于以上的分析，故不宜再将某房屋确认为鸿汇公司所有。

四、案例评析

1、开发公司作为案外人对购房人按揭购买房屋提出的执行异议案件中的判决结果？

依据物权法的法律规定，在商品房买卖合同解除后，开发公司预售房屋所有权依法予以保护，足以排除其他人对房屋强制执行。常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司、常州天安元城房地产发展有限公司等案外人执行异议之诉案（江苏省高级人民法院（2015）苏商终字第00079号民事判决书）、绵阳新兴融资担保有限责任公司诉四川富临实业集团有限公司等案外人执行异议之诉案（四川省绵阳市中级人民法院(2017)川07民终2277号民事判决书）中予以支持。

本案中开发公司在涉案房屋预查封期间无权解除商品房买卖合同，商品房买卖合同应继续履行，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。开发公司以解除商品房买卖合同的方式对抗人民法院实施的预查封，妨碍了人民法院的执行行为，其效力不应得到人民法院的认可。

2、为什么作为物权中权利最完整、排他性最强的所有权，在司法实践中，却出现了案外人凭借所有权仍然无法排除强制执行的现象？

在现有法律规定内，物权法的规定应予以遵守，开发公司的所有权应依法予以保护，足以对抗其他人对房屋的强制执行，有权要求执行法院停止执行、解除查封，由开发公司收回房屋，且将应退还给购房人的剩余房款交由执行法院继续执行。

但从以上驳回开发公司诉求的判决中，不难看出法院在对开发公司与一般购房人、申请执行人之间的利益在进行平衡，以促进公平价值的实现。此情形下，开发公司的权利不能因为维护各主体间的公平而牺牲，而应予以兼顾。对此，建议如下：

（一）执行法院采取预查封措施之后，应该给开发公司发送《协助执行通知书》，告知开发公司被查封的情况以及“禁止办理转移、抵押手续；办理产权登记时，通知该院”。目前，法院存在未告知开发公司的情况，应予以完善，否则，不利于开发公司权利的行使。

（二）参照《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》的规定：“13.执行法院对被执行人向案外人购买且已支付全部或部分价款的不动产采取查封或其他执行措施，案外人提出执行异议，请求解除查封或排除执行的，根据下列情形处理：（1）申请执行人愿意支付剩余价款或者同意从不动产变价款中优先支付剩余价款的，应驳回其异议申请；案外人因此提起执行异议之诉的，驳回其诉讼请求。案外人同时提出的解除或撤销合同请求，不予支持。（2）被执行人购买房地产开发企业的不动产，已通过银行按揭贷款支付购房款，房地产开发企业作为案外人以其为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保为由，提出执行异议以及执行异议之诉，请求解除查封或停止执行的，不予支持。案外人同时提出解除或撤销合同请求的，不予支持。但案外人已为被执行人偿还的按揭贷款部分，可从该房屋变价款中优先支付”，保障开发公司的基本权益，使其损失得以弥补。

（整理：郭敬敬）

（审核：张海燕）

（编辑：董悦）