[ 信息发布:本站 | 发布时间:2022-10-19 | 浏览:936次 ]

案件来源：最高人民法院（2022）最高法民终15号申请执行人执行异议之诉

一、裁判要点

以房抵债是否对抵押房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

二、相关法条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条

三、基本案情

2013年10月31日，盛恒基中加公司与国家开发银行签订《人民币资金借款合同》，向该行借款3.5亿元。2013年10月31日，国家开发银行与盛恒基公司、王志江、王雪靖签订《保证合同》，约定盛恒基公司、王志江、王雪靖就盛恒基中加公司偿付主合同项下全部借款本金、利息等和实现债权的费用向国家开发银行提供连带责任担保。2013年10月31日，盛恒基公司与国家开发银行签订《抵押合同》，约定将其合法拥有的土地证号为哈国用（2013）第0××5号土地使用权、位于哈尔滨市松北区××小区××座××楼××号公寓，合计590套在建工程抵押给国家开发银行，担保范围包括主合同项下全部借款本金、利息等。以上抵押物已办理抵押登记。

2013年11月15日，国家开发银行向哈尔滨市房产住宅局松北分局作出《关于同意黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司盛世天地小区A、B座写字楼和1#、2#公寓办理预售手续的函》（以下简称《同意办理预售手续的函》），载明：“在不违反相关法律法规且抵押权属不发生变化的前提下，我行同意盛恒基公司在贵局办理预售手续。”

2013年12月20日，盛恒基公司取得盛世天地1、2号公寓式住宅楼，A、B座写字楼的商品房预售许可证。

国家开发银行因与盛恒基中加公司、盛恒基公司、王志江、王雪靖金融借款合同纠纷诉至一审法院。根据国家开发银行的财产保全申请，一审法院于2018年3月26日作出（2018）黑民初28号民事裁定，查封包括案涉房屋在内的盛世天地小区257套房屋。2018年6月29日，一审法院作出（2018）黑民初28号民事判决，认定前述事实，并判决盛恒基中加公司偿还国家开发银行借款本金3.28亿元及利息；盛恒基公司、王志江、王雪靖对盛恒基中加公司的上述债务承担连带担保责任；盛恒基中加公司不履行上述给付义务时，国家开发银行有权以盛恒基公司享有的哈他项（2013）第09000512号土地他项权证、哈房建松字第2××7号、2××8号、2××9号、2××0号房屋他项权证项下的145套房产，拍卖、变卖、折价后所得价款优先受偿。案涉房屋在此145套房产内。该判决生效后，盛恒基中加公司未能履行给付义务，国家开发银行申请执行。执行期间，宋艳君以案外人身份提出执行异议。2020年9月18日，一审法院作出（2020）黑执异475号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。国家开发银行对该执行裁定不服，提起本案诉讼。

同时查明，2016年2月，滨联公司作为案涉房屋的原买受人，由宫兆君为代表与转卖买受人宋艳君共同向盛恒基公司提交案涉房屋的《关于抵顶工程款商品房拨付的申请》及《转卖更名申请书》，载明了案涉房屋坐落、建筑面积、转卖价格等内容，且加盖有盛恒基公司公章。盛恒基公司与宋艳君签订的《商品房买卖合同书》未载明签约时间，但合同约定2018年12月31日前交付房屋，建筑面积87.32平方米，按套计算，总价款为567580元，付款方式为工程款抵顶房款。盛恒基公司为宋艳君开具了金额为567580元的收据。宋艳君至迟于2017年11月交纳过物业及电梯费、水费等费用。

一审黑龙江省高级人民法院认为，关于本案应否参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。第二十八条系对不动产买受人提出异议、对抗阻却其他金钱债权执行的一般性规定，体现的是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。第二十九条则是对买受人系商品房消费者，且所购房屋系其唯一住房情形的特殊规定，体现的是对唯一住房买受人生存权益的特别保护，即不动产买受人如果是商品房买受人，只要具备规定条件就可产生如第二十八条所规定的阻却执行效果，而无须查究该买受人在查封前是否占有该房屋、是否全款支付及对未办理过户登记是否有过错。因此，第二十九条可以理解为系对第二十八条的特别规定、补充性规定，其目的在于赋予购买唯一住房的不动产买受人相对于普通不动产买受人一种获得特殊保护的权利，而不是限制或剥夺该商品房买受人依据第二十八条规定主张维护自身权益的权利。就本案而言，宋艳君作为案涉房屋的买受人，可以根据其对自身权利状况的认知，以及对案件相关事实的理解，自主选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条，以无过错不动产买受人或唯一住房买受人身份提起执行异议。不能因其购买房地产开发企业名下的商品房，就要求其当然且仅能适用第二十九条的规定，从而剥夺其作为一般不动产买受人主张阻却执行的权利。国家开发银行提出的该项主张属对上述司法解释规定的曲解，混淆了该两条规定的适用条件及逻辑关系，一审法院不予支持。最高人民法院在审理类似案件中，已明确《执行异议和复议规定》第二十八条规定系普适性条款，对所有类型的买受人、被执行人和不动产均可适用。宋艳君提出执行异议及在本案答辩中，《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条的适用，并不影响其作为无过错的不动产买受人，享有足以阻却对案涉房屋强制执行的民事权益。故一审法院应对此作出实质审查。

关于宋艳君对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，盛恒基公司将案涉房屋抵账给滨联公司后，滨联公司又将该房屋出售给宋艳君，盛恒基公司与宋艳君签订了《商品房买卖合同书》。盛恒基公司与宋艳君签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同是否联机备案非买卖合同生效要件，国家开发银行以此为由主张合同无效于法无据，应认定为有效。《商品房买卖合同书》《关于抵顶工程款商品房拨付的申请》《转卖更名申请书》及宋艳君交纳的物业费、电梯费、煤气开栓费等票据记载的时间为2016年及2017年，宋艳君据此主张其于案涉房屋被查封前与盛恒基公司签订该合同，并实际占有案涉房屋，具有客观合理性，应予认定。案涉房屋抵顶工程款后又出售给宋艳君，盛恒基公司为宋艳君开具了房款收据，故应视为盛恒基公司认可宋艳君已交付了全部购房款。虽然宋艳君购房的形式系通过以房抵款的方式实现，并不影响宋艳君对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的权利。加之盛恒基公司自述由于该公司的原因未办理竣工验收备案，政府相关部门已将此列为遗留问题，该情形与各方当事人均不能举示盛世天地小区已有业主办理所有权登记的情形相互印证，可以认定非因宋艳君原因未办理案涉房屋的过户登记。因此，在宋艳君对案涉房屋提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情况下，一审法院重点审查宋艳君享有的民事权益能否阻却国家开发银行申请的强制执行。国家开发银行虽已办理了案涉房屋的抵押登记，但该行于2013年11月15日向哈尔滨市房产住宅局松北分局作出《同意办理预售手续的函》，既然国家开发银行已向房屋主管部门明示同意盛恒基公司对抵押房屋办理预售手续，即应视为同意该公司在预售手续法定授权下合法处分已经办理抵押登记的房屋，国家开发银行对抵押房屋享有优先受偿的权利自然不再优于房屋买受人的物权期待权，故一审法院认定宋艳君对案涉房屋享有的物权期待权足以阻却对该房屋的强制执行。综上，一审法院判决：驳回国家开发银行的诉讼请求。案件受理费14052.47元，由国家开发银行负担。

国家开发银行不服一审判决，向最高院提起上诉，请求：（一）依法撤销一审判决，支持国家开发银行全部诉讼请求；（二）一、二审诉讼费用由宋艳君负担。最高人民法院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，一审法院于2020年9月18日作出的（2020）黑执异475号执行裁定书中查明事实部分载明：案外人宋艳君提交的哈尔滨市不动产信息查询结果证明显示，其在哈尔滨市本级行政区域内（不含呼兰区、阿城区、双城区）内无用于居住的住房。

四、裁判结果

宋艳君的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。

五、裁判理由

本案的焦点问题是：宋艳君是否对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本院对此分析认定如下：

（一）关于本案法律适用的问题

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。案涉房屋抵押权设立、抵顶及转售行为均发生在民法典实施前，故对案涉房屋买受人权益与国家开发银行抵押权关系的认定，应当适用民法典实施之前的相关法律。根据原《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定，为实现物尽其用的价值目标，允许抵押物流转，从而实现抵押财产的保值增值，保证抵押权人利益最大化。抵押权人同意债务人出售抵押物，并非对抵押权的放弃，而是基于其对抵押物转让价款享有控制权和求偿权，以通过将其可支配权的客体从物转移到价金来保证抵押权的实现。因此，债权人物上价金代位权的行使，应当以抵押物转让产生价金为前提。本案中，国家开发银行因盛恒基公司为盛恒基中加公司借款提供担保而对案涉房屋享有抵押权，并经生效判决予以确认。后国家开发银行出具《同意办理预售手续的函》，同意盛恒基公司办理案涉房屋的预售手续，并通过签订《资金监管协议》及开立监管账户的形式对房屋价款进行监管，始终未明确表示放弃抵押权。现盛恒基公司将案涉房屋通过抵顶工程款的方式进行转让，虽然产生盛恒基公司债务消灭的法律效果，但未有资金进入监管账户，规避了国家开发银行资金监管，客观上导致国家开发银行对案涉房屋价金控制权的落空，无法保证其抵押权的实现。因此，在盛恒基公司以案涉房屋抵顶工程款的情况下，不应适用物上价金代位权行使规则，国家开发银行对案涉房屋享有抵押权。根据《执行异议和复议规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，在国家开发银行作为抵押权人申请执行登记在盛恒基公司名下的案涉房产时，消费者购房人提出执行异议请求排除执行的，仅能适用《执行异议和复议规定》第二十九条予以认定。

（二）关于宋艳君对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的民事权益的问题

《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，《商品房买卖合同书》虽未载明签订日期，但合同明确约定付款方式为工程款抵顶房款，买受人拒绝在实际进户前一次性补齐物业费等相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋。结合2016年2月签订的《关于抵顶工程款商品房拨付的申请》《转卖更名申请书》关于案涉房屋抵付工程款并明确房屋坐落、面积、价款、交付时间等约定内容，以及原审查明盛恒基集团销售部在入住会签单上的盖章时间，可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同书》合法有效，合同是否在房产部门联机备案不影响其效力。宋艳君一审提供的滨联公司与盛恒基公司之间的抵顶工程款商品房拨付申请等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定其间以房抵债的事实以及滨联公司实际支付了案涉房屋的购房款。现滨联公司同意将权利让渡给宋艳君，盛恒基公司亦为宋艳君开具房款收据予以确认，应视为宋艳君已交付了全部购房款。另经查明，宋艳君名下无其他用于居住的房屋。综上，宋艳君的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。

（整理：王蓉）

（审核：唐丽丽）

（编辑：董悦）