[ 信息发布:本站 | 发布时间:2022-09-28 | 浏览:682次 ]

一、裁判主旨

在商品房买卖纠纷案件中，出卖人和买受人就商品房订立的“认购、订购、预订”协议，能否认定为商品房买卖合同，处理的法律适用和法律后果大相径庭。商品房预约合同是否具备商品房买卖合同的性质，要从预约合同是否具备房屋买卖合同的主要内容，买受人是否按约支付了购房款，两个方面进行分析认定。

二、基本案情

原告张某诉称：2014年6月，原告与被告宁港城市建设发展有限公司签订了《内部认购协议》，被告将位于银川市兴庆区丽景北街某号房屋出售给原告，房屋总价款507416元。协议签订当日，原告向被告支付了购房款258416元。2020年5月，经原告查询，涉案房屋合同备案登记至他人名下。原告认为原、被告签订的《内部认购协议》具备商品房买卖合同的性质，被告存在一房两卖的行为，请求法院判令解除《内部认购协议》，被告向原告返还购房款258416元、支付利息75974.3元，并赔偿损失258416元。

被告宁港城市建设发展有限公司辩称：原告于2016年3月向被告提出了退房申请，原、被告未签订《商品房买卖合同》的责任在原告，且原、被告签订的系《内部认购协议》，不能认定为《商品房买卖合同》，被告出售房屋的行为不能认定为一房二卖。综上，原告要求支付利息并赔偿258416元的损失的请求并不能成立。

法院经审理查明：2014年6月25日，原、被告签订《内部认购协议》一份，约定：原告认购被告开发建设的位于银川市兴庆区丽景北街某号房，认购面积123.76平方米；商品房的用途为住宅，主体结构为框剪结构，建筑物地上层数为26层，地下层数为1层；商品房按照建筑面积计算单价为4100元/平方米，总价为507416元；付款金额为257416元。如剩余房款，则在签订《商品房买卖合同》时付清、补交或办理按揭贷款；原告认购此套商品房后不得转让、更名、换房，签订《商品房买卖合同》时，买受人姓名身份须一致。原告应当按照协议约定时间付款。原告违反上述规定的，被告有权解除协议，协议解除的，被告应当在30日内无息退还原告所付房款，原告不得追究被告相关违约责任；在取得《商品房预售许可证》时，被告须电话或书面通知原告，原告在接到通知15个工作日内持相关材料证件签订正式《商品房买卖合同》。如在规定的期限内未签订正式《商品房买卖合同》，则视为自动放弃购买权，宁港城市建设发展有限公司将在15个工作日内将已付房款无息返还至原告；本协议自双方签订之日起生效，签订《商品房买卖合同》后协议自动失效。协议签订后，原告向被告转账支付认购金257416元及手续费1000元，被告向原告出具了收据，载明收到原告缴纳的认购金257146元。2019年12月26日，涉案房屋合同备案登记至案外人张某名下。

三、案例评析

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。

虽具备商品房预约合同的性质，但仍应认定为商品房买卖合同的情形

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。该规定就商品房预约合同直接认定为商品房买卖合同设立了两个前提，一个是商品房预约合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，第二个是出卖人已经按照约定收受购房款，二个前提必须同时具备。《商品房销售管理办法》第十六条的规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

上述规定不能仅仅依据书面意思理解，而应当从买卖双方真实意思及鼓励交易角度去把握。即便商品房预约合同具备《商品房销售管理办法》第十六条全部内容，但若双方明确约定预约合同目的系为了订立商品房买卖合同，商品房买卖合同订立后预约合同失效的，双方意思表示明确为预约性质的，也应当尊重买卖双方的真实意思表示。若因买卖双方未明确约定预约合同性质的情况下，即便预约合同未约定《商品房销售管理办法》第十六条全部内容，但只要符合本约合同履行基本要件的，且买受人支付了约定的房款，应当认定为商品房买卖合同。

四、法律法规

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

（整理：张盼）

（审核：唐丽丽）

（编辑：董悦）