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土地房产


以未成人房产抵押的效力认定

[ 信息发布:本站 | 发布时间:2022-10-19 | 浏览:235次 ]

一、裁判主旨

父母以未成年子女名下房产为其他公司借款提供抵押担保,该抵押是否有效,主要考虑该行为是否符合“为被监护人的利益”处理被监护人的财产。从最有利于被监护人原则出发判断抵押的效力,一是考虑抵押担保的借款方是否是未成年人的监护人或其绝对控制的公司;二是抵押担保借款的用途是否直接或间接为了未成年人的利益,若上述两条件均满足,则可认定抵押担保有效,否则抵押担保无效。

二、基本案情

原告(上诉人)中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司(以下简称华融公司江苏分公司)诉称:2014年8月20日,彭卫华、王芳与中国建设银行股份有限公司丹阳支行(以下简称建行丹阳支行)签订《最高额抵押合同》,约定由彭卫华、王芳以其房地产为江苏兆华机械工业有限公司(以下简称兆华机械公司)于2014年8月20日至2018年8月19日期间向案外人建行丹阳支行的借款在最高限额100万元的范围内提供抵押担保,并办理了抵押登记。2014年8月29日,彭卫华、王芳代理彭敏锐与案外人建行丹阳支行签订《最高额抵押合同》,约定由彭敏锐以其房地产为兆华机械公司于2014年8月29日至2018年8月28日期间向建行丹阳支行的借款在最高限额200万元的范围内提供抵押担保,并办理了抵押登记。2015年,建行丹阳支行与兆华机械公司签订三份《人民币流动资金贷款合同》,江苏金长江环保汽摩消声器有限公司(以下简称金长江公司)、彭卫华、王芳、陈萍、贾寒涛与建行丹阳支行签订了了《最高额保证合同》。建行丹阳支行于上述合同签订后履行了出借资金的义务。2017年11月20日,建行江苏省分行将债权转让给原告,并于2017年12月12日在《江苏经济报》刊登债权转让暨催收公告,但各被告仍未偿还借款本息。故请求原审法院判令:1.判令兆华机械公司立即偿还华融公司江苏分公司借款本金1899.374782万元,给付截止2017年10月18日的欠息441.18589万元,并自2017年10月19日起按年利率10.248%给付逾期利息、复利至借款清偿止;2.判令金长江公司、彭卫华、王芳、陈萍、贾寒涛对上述借款本息承担连带清偿责任;3.判令华融公司江苏分公司有权就彭卫华、王芳、彭敏锐抵押的房产、土地使用权折价或变卖、拍卖所得价款在抵押金额范围内优先受偿。

被告(被上诉人)兆华机械公司、彭卫华、王芳、彭敏锐辩称:1.本案所涉的房屋抵押并没有彭敏锐的签名,即使有其签名也因为其并非完全民事行为能力人,不具有相应的行为能力,签字也不具有法律效力。2.监护人应该按照有利于被监护人的原则对被监护人进行监管,我国民法总则第三十五条有明确规定,除了维护被监护人的利益外,监护人不得处分被监护人的财产。因此,本案所涉彭敏锐的房屋抵押应该无效。

三、裁判结果

江苏省丹阳市人民法院于2018年12月6日作出江苏省丹阳市人民法院(2018)苏1181民初4929号民事判决:一、兆华机械公司应于判决生效后三十日内偿还华融公司江苏分公司借款本金1899.374782万元,给付截止2017年10月18日的欠息441.18589万元,并自2017年10月19日起按年利率10.248%给付逾期利息、复利至借款清偿止;二、金长江公司、陈萍、贾寒涛、彭卫华、王芳对兆华机械公司上述借款本息承担连带清偿责任,担保人在承担连带清偿责任后有权向债务人追偿;三、华融公司江苏分公司有权就彭卫华、王芳提供抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款在抵押担保金额的范围内优先受偿;四、驳回华融公司江苏分公司其他诉讼请求。

华融公司江苏分公司不服原审判决,提起上诉。镇江市中级人民法院于2019年8月7日判决如下:驳回上诉,维持原判。

四、案例评析

随着经济社会的发展,父母给未成年子女买房并登记在子女名下的情况屡见不鲜。父母将未成年子女名下房产进行抵押担保,该抵押是否有效,目前该类案件裁判思路还未统一。父母以未成年子女名下房产进行抵押担保,涉及到未成年人和交易相对方两个不同利益群体,是侧重保护未成年人利益,还是维护交易安全,这是一个利益衡量的难点。结合本案裁判时的考量,加之我国民法总则确定的最有利于被监护人原则,我们认为应重视未成年人利益的保护,通常情况下父母以未成年子女名下房产的抵押担保是无效的,但在特定情形下,为了交易秩序,可以认定抵押担保有效。

一、“被监护人利益”的界定

(一)被监护人利益不限于使其直接获益

将未成年人房产抵押,毫无疑问是将未成年人房产置于一种抵押风险之中,一旦抵押权人行使抵押权处分抵押房产,未成年人利益必然受损。若单从表面上看,将未成年人房产抵押肯定不是直接为了被监护人利益,但抵押担保的目的是为了主债权的顺利实现,因此应当看抵押担保的借款是否是为了“被监护人利益”。有的法院简单以抵押不属于“接受奖励、赠予、报酬等纯利益的行为”直接认定父母属于无权代理,代理行为无效。[1]这种观点未免过于狭窄,父母作为未成年人的监护人,其监护职责是代理被监护人实施民事法律行为,保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人是法律为无民事行为能力人和限制行为能力人设定的专门管理人,不仅要保护被监护人的各项利益,还可以管理被监护人的财产使其获益。“接受奖励、赠予、报酬等纯利益的行为”属于监护人理应代表被监护人接受的范围,不然监护人可能构成侵害被监护人合法权益,应当承担相应法律责任。

(二)“被监护人利益”包含被监护人家庭利益

那么被监护人利益是否仅限于被监护人生活、求学、就医等直接用于被监护人本人的情形?根据了解,有的银行规定,不能接受未成年人房产抵押,除非该抵押担保的借款是直接用于未成年人的学业、生活等方面。从案件纠纷中可以看出,许多银行接受未成年人房产抵押,有的银行为避免诉讼风险,还会让签订抵押合同的未成年人父母出具声明书,载明父母是为了未成年人利益进行的抵押,[2]即便如此在实现抵押权时还会出现分歧诉至法院。前述无锡市中级人民法院(2014)锡商终字第0306号案件与本案最大的差别在于,该案是父母以未成年子女名下房产为父母控股的公司借款提供抵押担保。法院认为,从常理上讲,未成年子女取得房产是来源于父母的赠予,父母控股的公司(其父持97.18%的股份)为了生产经营需要向银行借款,公司的生产经营所得实际上也是家庭所得,子女作为家庭成员也是受益的,故该抵押担保实际上是为了子女的利益。

二、“被监护人家庭利益”的认定要件

被监护人利益应当包含其作为家庭成员的家庭利益,这种情况并不是直接体现维护被监护人利益,而是间接反映在被监护人未来的利益之中。为了不突破民法总则最有利于被监护人的原则,对于间接为了被监护人利益的构成条件必须严格限制。在将未成年人房产抵押借款时,一方面先要确定未成年人名下的房产是其监护人完全出资购买。通常来讲,未成年人没有固定收入,但其可以接受赠予、获得奖励或通过劳动获得相应报酬,不能一概认为未成年人没有任何经济来源,其名下房产必定是父母出资购买。只有未成年人监护人为其出资购买了房产,监护人才有权代表未成年人对该房产进行抵押,否则抵押将侵害未成年人的利益;

另一方面必须考虑抵押担保的借款方是否是未成年人监护人或其绝对控制的公司。未成年人因其年龄和能力的限制,在法律上是无民事行为能力人或限制行为能力人,对于抵押不可能自主作出意思表示。当未成年人的监护人(通常是其父母)将其名下房产抵押时,必须保证抵押担保的借款方是未成年人的监护人或其监护人绝对控制的公司。未成年人的监护人通常是和未成人同吃同住的家庭成员,监护人借款无论是为了生活需要还是生产需要,均是为了维持家庭生活或家庭财富的发展,未成年人作为家庭成员必然受益。如若借款是为了监护人控制的公司,公司的生产经营所得会因监护人控股而高比例转化为其家庭所得,那么未成年人亦是受益者。

三、债权人适用善意取得抵押权的严格限制

涉案未成年人房产抵押在办理抵押登记时,丹阳市房管处依据建设部《房屋登记办法》“因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证”的规定,让未成年人父母出具一份保证书。保证书上写明了,在将未成年人房产抵押的同时“保证不侵犯其利益,保证其居住条件与学习环境不受影响,如由此而引起的一切法律责任均由监护人承担,与房管部门无关。”本案债权人由此辩称,涉案抵押经过房管部门审查登记,应为有效。实践中,债权人大多是知道抵押的房产登记在未成年人名下,或是父母与未成年人共同共有,那么是否在银行债权人或房管部门要求未成年人父母出具书面材料,保证不侵犯未成年人利益的前提下,债权人就可以善意取得抵押权?债权人明知房产登记在未成年人名下,基于对未成年人的特殊保护的社会共识,债权人在接受未成年人房产抵押时应当更为谨慎。

(整理:张盼)

(审核:唐丽丽)

(编辑:董悦)

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