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最高院裁判观点:以农村集体土地上的房屋偿还非集体经济组织成员借款的协议效力及法律后果

[ 信息发布:本站 | 发布时间:2023-11-17 | 浏览:473次 ]

嵩县城关镇人民政府;吴晓乐;闫景梅;吴东洋;嵩县城关镇北店街社区居民委员会借款合同纠纷申请再审民事裁定书

裁判要旨

一、依据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定,宅基地属于农民集体所有。非集体组织成员不享有该集体组织宅基地使用权,不能通过以物抵债方式受让该集体组织宅基地上的房屋。

二、当事人签订以物抵债协议并不必然导致原债消灭,以物抵债协议为无效后,债权人请求债务人履行的,应予支持。

审理法院: 最高人民法院

案  号: 2016)最高法民申3285号

案  由: 借款合同纠纷

裁判日期: 2016年12月19日

最高人民法院

民事裁定书

2016)最高法民申3285号

再审申请人(一审被告、二审上诉人):嵩县城关镇人民政府,住所地河南省嵩县城关镇老城。

法定代表人:张宏业,该镇镇长。

委托诉讼代理人:陈占军,河南鼎大律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李准,河南鼎大律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):闫景梅,女,1965年6月23日生,住河南省嵩县。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):吴晓乐,女,1988年1月27日生,住河南省嵩县。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):吴东洋,男,1990年3月29日生,住河南省嵩县。

二审上诉人(一审被告):嵩县城关镇北店街社区居民委员会,住所地河南省嵩县城关镇凯顺大酒店院内。

再审申请人嵩县城关镇人民政府(以下简称城关镇政府)因与被申请人闫景梅、吴晓乐、吴东洋、二审上诉人嵩县城关镇北店街社区居民委员会(以下简称北店街居委会)借款合同纠纷一案,不服河南省高级人民法院(2016)豫民终211号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

城关镇政府申请再审称,其依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定申请再审。事实和理由:一、二审判决适用法律错误,认定《还款协议》无效不妥。(一)一、二审法院对《还款协议》、《债权转让协议》的效力认定错误。1.嵩县城关镇北店街城中村改造指挥部(以下简称改造指挥部)与嵩县三江源技术服务有限公司(以下简称三江源公司)、北店街居委会签订的以物抵债《还款协议》真实有效,且已履行。即使房屋登记手续暂未办理,亦不影响《还款协议》中所涉商业房的正常使用,北店街居委会将案涉商业房钥匙交付吴自民,但被吴自民拒收。2.吴自民系三江源公司的股东之一,在签订《还款协议》时作为三江源公司代表签名。吴自民与三江源公司签订的《债权转让协议》否认了《还款协议》的合法有效性,损害了北店街居委会的合法权益,是无效的。(二)“房随地走”和“地随房走”原则适用前提是土地性质系建设用地。农村宅基地属于集体所有,不适用上述原则。案涉房屋使用权可以实现事实上的流转,且有为闫景梅等三人办理过户登记的可能。(三)案涉商业房属于城中村改造项目,是对北店街居委会辖区内农村宅基地连片开发,有县政府和镇政府的相关红头文件为基础。随着国家政策发展,相应规划审批手续会随之完善。

本院经审查认为,本案再审审查争议的焦点问题是《还款协议》的效力。本案原债权债务关系是借款关系,改造指挥部向三江源公司借款,城关镇政府为担保人。为清偿借款债务,改造指挥部、北店街居委会与三江源公司签订《还款协议》,各方确认截止2013年12月31日,改造指挥部仍欠三江源公司本息约700万元,改造指挥部负责在于沟河建设完工后划出一层商业房柒佰平方米交给三江源公司,用于偿还所欠其所有本息。改造指挥部撤销后,权利义务由北店街居委会承担。《还款协议》约定以交付商业房代替原借款合同约定的偿还货币义务,以消灭原债权债务关系。原审查明,《还款协议》所涉及房屋属于城中村改造工程的一部分,建设在农村集体土地上,没有相关规划审批手续,至今未交付闫景梅等三人。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定,农村集体土地作为建设用地,应当依照土地管理法等法律规定办理。根据地随房走的一般原则,案涉宅基地使用权将与房屋一并实现流转。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定,宅基地属于农民集体所有。吴自民及闫景梅三人均非北店街集体组织成员,不享有该集体组织宅基地使用权,不能通过以物抵债方式受让该集体组织宅基地上房屋。故《还款协议》的约定违反现行法律规定。城关镇政府主张国家对宅基地流转限制呈放开趋势,但是双方签订《还款协议》时及至吴自民起诉之时,案涉农村宅基地使用权仍不能自由流转,故二审判决认定《还款协议》无效,并无不当。《还款协议》自始无效,原借款关系未消灭,吴自民请求北店街居委会、城关镇政府履行原借款关系项下义务应予支持。

吴自民与三江源公司签订的《债权转让协议》系当事人真实意思表示,并不违反法律规定。二审判决认定有效,亦无不当。

综上,城关镇政府的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

驳回嵩县城关镇人民政府的再审申请。

审判长 张 纯

代理审判员 赵风暴

代理审判员 谢爱梅

二〇一六年十二月十九日

书记员 徐 上

(编辑:董悦)

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