[ 信息发布:本站 | 发布时间:2023-07-05 | 浏览:961次 ]

案件来源：陈正德、谢国际再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2019）最高法民申6866号]

一、基本案情：

1、远正公司与申请执行人陈正德在2014年7月2日签订的85份《商品房买卖合同》中约定了仲裁条款。因远正公司为履行交付房屋义务，陈正德向运城市仲裁委申请仲裁并或支持，该委裁决：《商品房买卖合同》合法有效，远正公司交房。其中即包括案涉房屋。

2、案外人谢国际与远正公司于2016年9月29日签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，以首付加按揭贷款的方式支付了全部房款，对房屋进行了装修并实际入住。

3、陈正德申请执行，谢国际向运城中院提出执行异议。运城中院以案涉陈正德签订合同在先为由，裁定驳回谢国际的异议。

4、谢国际不服，向运城中院提起执行异议之诉，要求确认其具有排除强制执行的权利，经运城中院一审、山西高院二审，支持了谢国际的诉讼请求。

5、陈正德不服，向最高法院申请再审，主张谢国际所提执行异议实际上系否定仲裁裁决书效力。最高法院以谢国际实际占有房屋，权利顺位优先于陈正德为由，裁定驳回陈正德的再审申请。

二、裁判要点及思路：

本案陈正德败诉的原因在于，其虽签订房屋买卖合同在先，但并未实际占有案涉房屋。本案的核心法律问题在于，多重房屋买卖，如何确定多个买受人的先后履行顺序。针对这一问题，三级法院的处理思路各不相同。在执行异议阶段，运城中院认为因陈正德签订房屋买卖合同在先，故其权利顺位优先于谢国际。在执行异议之诉阶段，山西高院根据《执行异议和复议规定》第二十八条，以谢国际占有在先为由认定谢国际具有排除强制执行的权利。但最高法院认为，本案陈正德非金钱债权的申请执行人，不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。

最高法院认定谢国际有排除强制执行的权利的思路是，确定不动产多重买卖中多个买受人的履行顺序，并以此为基础确定多个买受人的权利顺位。最高法院认为，在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。由于谢国际已实际占有案涉房屋，故其履行顺位在先，有排除强制执行的权利。

1. 多重房屋买卖中多个买受人的权利保护顺位，应结合登记、占有、合同签订先后等因素进行判断。对于多重买卖中多个买受人的先后履行顺序问题，是实践中经常发生争议的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条对特殊动产多重买卖的先后履行顺序问题作了规定，人民法院按照交付时间、登记时间、合同签订时间依次判断履行顺序，交付的权利顺位优先于登记的权利顺位。原因在于，特殊动产虽然也有登记，但仍为动产。根据《物权法》第二十四条的规定，其物权变动仍以交付为要件，登记只是对抗第三人的效力。

而不动产物权变动，系以登记为生效要件，故最高法院在处理本案是，采用了有异议特殊动产的处理思路，将登记先后顺序作为第一位的因素，其次才是占有先后，最后为签订合同先后。本案中，谢国际虽签订合同在后，但占有房屋在先，故最高法院认定其权利顺位优先于陈正国。

2. 《执行异议和复议规定》的二十八条、第二十九条的规定，仅适用于金钱债权执行的案件。本案中，陈正德向最高法院申请再审时提出，山西高院根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，支持谢国际的诉讼请求属适用法律错误。最高法院也认为，《执行异议和复议规定》第二十八条明确规定其适用范围仅限于金钱债权的执行案件，本案申请执行案件为交付特定标的物的案件，并非金钱执行案件。因此，最高法院对山西高院适用法律错误的情况予以了纠正。

3. 一房数卖，权利顺位在先的买受人除提出执行异议外，还可通过第三人撤销之诉的方式寻求救济。《民事诉讼法》第五十六条第三款规定，第三人“因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”此处的第三人系对诉讼标的有独立请求权的第三人。在一房数卖的场合，案外人主张对房屋享有顺位在先的权利，符合提起第三人撤销之诉的条件。

三、法院判决

以下为最高人民法院在再审裁定“本院认为”部分就谢国际是否享有排除强制执行权利问题所发表的意见：

关于谢国际对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，陈正德与远正公司于2014年7月2日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，陈正德以其对远正公司原法定代表人王序凯的债权抵顶了案涉房屋的购房款。谢国际与远正公司于2016年9月29日签订《商品房买卖合同》，谢国际于2016年10月25日付清了全部购房款，并对案涉房屋进行装修，于2018年7月份入住。陈正德、谢国际均系案涉房屋购买人，均未办理房屋过户登记手续，谢国际已合法占有案涉房屋，但陈正德一直未占有案涉房屋，故谢国际对案涉房屋的权利优先于陈正德，其对案涉房屋享有足以排除案涉强制执行的民事权益。陈正德并非对金钱债权申请执行，二审法院直接适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定确存不当之处，但处理结果正确。陈正德以二审法院适用法律错误为由申请再审，不予支持。

四、相关法律规定：

《中华人民共和国民事诉讼法》（2021修正）

第五十九条　对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。

对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。　　

前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。

第二百三十四条　执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；  

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院第八次全国法院民事审判工作会议（民事部分）纪要》

第十五条 审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

《中华人民共和国民事诉讼法》（已被修改）

第五十六条 对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。

对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。

前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。

人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。

第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

（整理：赵纬红）

（审核：张盼）

（编辑：董悦）