[ 信息发布:本站 | 发布时间:2023-05-16 | 浏览:726次 ]

规则一：权利人仅享有债权请求权

案例：执行案外人、云南海运房地产开发经营有限公司再审审查与审判监督民事裁定书

案号：（2020）最高法民申6769号

裁判理由：《执行异议和复议案件规定》第28条保护的是商品房买受人的物权期待权。以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于商品房买卖合同而产生的物权期待权具有基础性区别。在完成不动产登记前，以物抵债协议不足以形成优先于一般债权的利益，不能产生物权期待权。主要理由有三：

1、以物抵债协议当事人不具有购买不动产的意思表示。即便签订了商品房买卖合同，其基础也是以物抵债，法律关系未发生实质变化，如果商品房买卖合同未能履行，抵债受让人仍可主张原债权；

2、公示公信原则是物权变动的基本原则，物权期待权缺乏公示，应严格限制《执行异议和复议案件规定》第28条的适用范围（无过错不动产买受人），不宜扩大解释；

3、抵债受让人享有物权期待权将损害债权平等原则。已到清偿期的债权人对债务人的一般责任财产有平等受偿权，若赋予抵债受让人物权期待权进而排除强制执行，将导致当事人自行确认并签订清偿协议的债权优先于经过司法机关确认并采取执行措施的债权受偿，扰乱债权清偿顺序，损害债权平等受偿原则。

类似裁判观点还可参见：（2020）最高法民终1187号、（2021）最高法民申5143号、（2021）最高法民申2409号案件的裁判文书。

规则二：权利人享有物权期待权

司法实践中对（2020）最高法民申6769号案件的裁判观点亦有不同的声音，具体如下：

第一，关于以物抵债中房屋买卖合同是否具备买卖不动产的意思表示的问题，需要具体问题具体分析。若经调查，权利人具备购买不动产的意思表示，在满足《执行异议和复议案件规定》第28条其他条件情形下，权利人享有物权期待权。

若原债权数额低于抵债房屋价格，权利人已补足差价，可倾向于认为权利人具有购买房屋的真实意思，双方的金钱之债已转化为房屋买卖关系，以物抵债协议构成债务更新。如在（2020）渝民终1003号案件中，法院认为：《购房协议书》系以物抵债协议，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式，一般而言，当事人之间并未达成买卖不动产的合意，因而也并未从金钱债权债务关系转化为房屋买卖关系，故仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。但本案中《购房协议书》约定借款本息与案涉房屋房款的差额有120万元，钱吉荣已将差额支付给珩宇公司，故钱吉荣在以物抵债的同时也具有购买房屋的真实意思表示，其与珩宇公司的法律关系已转化为房屋买卖关系，对钱吉荣的权利应按照《执行异议和复议案件规定》第28条进行审查。

若抵债的房屋对权利人具有特殊意义（如在按份共有情形下，若权利人获得房屋剩余产权后即可对房屋享有完全的处分权），此时存在法院倾向认为权利人具有购买房屋的真实意思表示、享有物权期待权的可能性。如在（2020）渝民终1029号案件中，谢某与刘某对房屋各占50%产权，但房屋款项实际由谢某支付，刘某未按其与谢某的约定支付房款。本案中谢某用其对刘某的金钱债权与刘某对房屋的50%所有权进行抵销。谢某对刘某的债权因支付房款而形成，刘某用于抵销债权的“物”正是房屋的50%产权。谢某作为按份共有人，若获得房屋另外50%产权后即可对房屋享有完全的处分权，同时结合谢某在与刘某签订《房屋协议书》后装修了房屋并居住的情形，可见谢某在签订以房抵债协议时具有购买房屋的意思表示，二者的法律关系已转化为不动产买卖关系，此时谢某的法律地位与《执行异议和复议案件规定》第28条中的买受人无本质区别。

规则三：受让人主张的案涉借款未届清偿期，其与债务人签订的以物抵债协议只具有借款担保的性质，不具有以物抵债的性质，不能通过以物抵债的方式消灭原借款债权，亦无法据此排除对案涉房屋的强制执行。

案例：李某屹与西藏信托有限公司、盘锦龙驿房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案

案号：（2021）最高法民终1029号

裁判理由：首先，李某屹提交了武某（武某同意将涉案房产办理在李某屹名下）出具的《说明》以及2019年3月27日武某与盘锦龙驿房地产开发有限公司（以下简称龙驿公司）签订的《房屋抵偿借款确认书》，拟证明2015年8月10日龙驿公司向武某借款100万元现金，借款期限为一个月，借款利息为10万元的事实，但李某屹并未提交武某出借100万元现金的来源以及借款协议等直接证据佐证上述事实。其次，虽然武某与龙驿公司于2015年8月10日签订了《房屋买卖合同》和《产权认购协议书》，武某、龙驿公司、李某屹也于2015年9月5日达成《抵债协议书》，但此时李某屹所主张的上述借款尚未届清偿期，故上述行为也只具有借款担保的性质，而不。最后，《审计报告》销售台账中记载“客户名称：武某、李某屹；抵账时间2015年8月27日”的内容，与房源信息表中记载的案涉房屋于2013年10月11日抵顶给北京宏福公司的内容相互矛盾，不足以证明龙驿公司与武某、李某屹之间以房抵债行为的真实性。李某屹提交的证据不足以证明武某支付了案涉房屋的购房款。

实务总结：

以物抵债的受让人作为案外人能否排除强制执行的问题，司法实践中存在争议。现将相关经验总结如下：

第一，对于买受人而言。在通过以物抵债的方式取得房屋时，一定要注意签订的以房抵债协议书是否载明法定要素，即房屋坐落位置、面积、价款、房地产权属证书名称和编号、地产、四至界限、地宗地号、土地使用权取得方式及年限、违约责任等事项。若未载明上述法定要素的，一定要与房地产开发商签订以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准，以期达到符合排除强制执行的书面买卖合同的形式要件。

第二，对于债权人而言。在遇到买受人或者施工人通过以物抵债的形式受让执行标的，进而排除债权人的强制执行时，债权人要明确自身债权的性质，即是属于一般债权还是属于担保物权。如果属于一般债权的债权人，一定要严格按照法律规定审查买受人或者施工人是否具有民事权益、能否达到排除强制执行的条件。如果属于担保物权的债权人，那么应当按照购房消费者生存权优先于担保物权优先于物权期待权的权利顺位，制定充分保护自身合法权益的维权策略。

（整理：郭敬敬）

（审核：张海燕）

（编辑：董悦）