[ 信息发布:本站 | 发布时间:2023-03-06 | 浏览:139次 ]

案号：（2020）闽09民终1044号

一、裁判要旨

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，但在持续违约情形下，原解除权因除斥期间届满而消灭后，因持续存在的新违约行为而产生新的解除权，因此需重新计算新的解除权除斥期间。故此，在持续性违约情形下，只要非违约方在起诉解除之日前一年内有取得新的解除权，就不会超过一年除斥期间。

二、基本案情

2014年8月15日，汤万炳与周宁城投公司签订编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ0581432的《商品房买卖合同》，合同约定：汤万炳向周宁城投公司购买坐落于周宁县限价商品房，建筑面积121.71平方米，单价每平方米3800元，总金额462498元；首付款为房款总款的30%，在办理银行按揭贷款时，除银行批准给贷款的金额外，其余在10天内补齐；周宁城投公司应当在2015年6月30日前将符合约定条件的商品房交付汤万炳使用，并约定逾期交房的违约责任；周宁城投公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由周宁城投公司提供的资料交付汤万炳；如因周宁城投公司原因，汤万炳不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，汤万炳不退房，周宁城投公司自逾期之日起每日按汤万炳已付款的0%向汤万炳支付违约金。合同签订后，汤万炳分别于2014年8月15日、2014年10月27日向周宁城投公司支付购房首付款142498元、银行按揭贷款32万元。2015年11月15日，汤万炳与周宁城投公司签订《补充协议书》，约定：周宁城投公司实际逾期交房天数从2015年7月1日至2015年10月23日，逾期天数按108天计算，违约金按每天万分之五计算，实际交房日期确认为2015年10月23日，汤万炳接受周宁城投公司一次性支付逾期交房违约金23726元，同时汤万炳不得退房；扣除购房奖励后实际购房款439373元。同日，双方办理交房手续。截至2015年11月23日，汤万炳向周宁县农村信用合作联社还清银行按揭贷款本息共计343548.85元，即贷款利息23548.85元。合同签订至今，汤万炳按约定交纳专项维修资金8520元、房屋契税6937.47元、向周宁城投公司预交水电开户费2600元、支付福建省周宁县自来水公司立户安装工料费1060元、国网福建周宁县供电有限公司业务报装费300元、向周宁县城投物业管理有限公司支付装修保证金1000元、装修垃圾清运费380元、水电费300元、公摊费477.5元、物业管理费5914元。2020年4月9日汤万炳向福建观正律师事务所支付代理费15000元。

三、裁判结果

1、维持一审判决第一项，即解除汤万炳与周宁县城市建设投资经营有限公司于2014年8月15日签订的《商品房买卖合同》；

2、撤销一审判决第二、三项；

3、周宁县城市建设投资经营有限公司应于本判决生效之日起十五日内向汤万炳支付购房款439373元及资金占用期间的利息损失（以142498元为基数从2015年2月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2015年11月15日止，以139373元为基数从2015年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2015年11月23日止，以439373元为基数从2015年11月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2019年8月19日止，以439373元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款付清之日止）；

4、周宁县城市建设投资经营有限公司应于本判决生效之日起十五日内向汤万炳赔偿直接经济损失51037.82元；

5、驳回汤万炳其他诉讼请求。

四、裁判理由

本院认为，关于买受人汤万炳是否有权解除案涉合同问题，根据案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人有权在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。案涉商品房交付时间为2015年10月23日，但至今买受人仍无法取得权属证书。二审时，周宁城投公司承认系因其与施工方纠纷导致案涉项目无法办理竣工备案手续，进而无法办理案涉商品房权属转移登记。可见，就案涉商品房买卖关系而言，案涉商品房无法按时办理权属登记的原因在于周宁城投公司。案涉商品房权属登记不论是存在暂时障碍或是永久无法办理，周宁城投公司逾期协助办证时间至今已长达将近五年，该事实客观存在，已无需再行举证。案涉合同约定逾期办证的法律后果是不退房，出卖人也不承担违约金责任，但周宁城投公司逾期协助办证至今已长达将近五年，已超出买受人约定此条款时的心理预期，若此时不赋予买受人解除合同的权利，显然有悖公平。因此，案涉房屋至今不能办理房屋权属转移登记，汤万炳无法取得所有权，合同目的无法实现，对此周宁城投公司已严重违约。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，汤万炳起诉解除案涉合同，于法有据，应予支持。至于解除权是否已因除斥期间届满而消灭问题，周宁城投公司主张本案解除权因除斥期间届满而消灭，其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，但在持续违约情形下，原解除权因除斥期间届满而消灭后，因持续存在的新违约行为而产生新的解除权，因此需重新计算新的解除权除斥期间。故此，在持续性违约情形下，只要非违约方在起诉解除之日前一年内有取得新的解除权，就不会超过一年除斥期间。故本案因持续违约而产生新的解除权，汤万炳仍有权解除案涉合同。周宁城投公司对此上诉无理，不予支持。

关于水电开户费问题，汤万炳主张其向周宁城投公司支付水电开户费2600元后，周宁城投公司并未代其支付给水电公司，水电开户费用系由其另行支付，故周宁城投公司需退还其2600元。周宁城投公司主张其收到2600元后已代汤万炳支付水电开户费，余款也已退还给汤万炳。可见，汤万炳系委托周宁城投公司向水电公司支付相应的水电开户费，对此双方形成委托关系。在委托关系中，是否完成委托事项的举证责任在于受托人。故周宁城投公司主张其已完成委托事项向水电部门支付相应费用，对此应承担相应的举证责任，但其并未就此举证，应承担举证不能的不利后果，应认定周宁城投公司并未完成委托事项。周宁城投公司应将收取的2600元款项返还给汤万炳。汤万炳对此上诉有理，予以支持。

关于一审调整贷款基准利率上浮标准是否合理问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行发布的文件规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。一审根据本案案情，酌定违约金按贷款利率上浮30％计算，符合法律规定，也属其自由裁量范围，并未明显不当，可以维持。汤万炳此节上诉无理，不予支持。

关于周宁城投公司已付逾期交房违约金应否抵扣及如何抵扣问题，汤万炳主张的案涉合同解除后购房款资金占用利息损失的期间是从2014年10月27日起至实际返还之日止，案涉逾期交房违约金的计算期间是自2015年7月1日起至2015年10月23日止，二者期间确有重合，不能重复主张。因二者计算标准不同，一审采取直接扣除逾期交房违约金的处理方法不妥，应予纠正。本案合理的处理方式是在支持的购房款利息起算期间中扣除逾期交房违约金的计算期间。逾期交房违约金计算天数为108天，购房款利息起算点应自2014年10月27日起加上108天，即2015年2月12日。据此，一审判决关于利息损失的起算点2014年10月27日应改为2015年2月12日。汤万炳此节上诉部分有理，予以支持。

关于律师费应否得到支持问题，案涉合同并未约定违约方需承担守约方因诉讼产生的律师费，汤万炳引用的最高人民法院文件所涉内容也不适用于本案。故汤万炳主张周宁城投公司承担其律师费并无依据，不予支持。

五、案例评析

关于合同解除权的一般行使期限，《民法典》第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

关于出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的，《商品房买卖合同司法解释》第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”

《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条是对逾期办证达到根本违约程度的情形做出的特别规定，即因出卖人原因，办理不动产登记的义务已经无法履行或者没有履行的必要，如房屋灭失或者土地使用手续不合法等原因导致无法办理不动产权登记。

由于《商品房买卖合同司法解释》第十一条只对出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形下解除权的行使期限做了特别规定，并不包括《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定因出卖人原因导致无法办证的情形。所以因《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定下的解除权行使期限如何计算是一个问题。观点一认为，《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定下的解除权行使期限应依据《民法典》第五百六十四条一般规定：当事人有约定期限的，按照约定期限行使；没有约定期限的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，或者经对方催告后在合理期限内行使，否则解除权消灭，可以参照适用《商品房买卖合同司法解释》第十一条“合理期限”为三个月。观点二认为，《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定下的解除权不存在行使期限，无规定行使解除权的期限之必要。上述案例持第二种观点，因为《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定的情形构成根本违约，无法办理不动产登记，导致订立合同所期望的经济利益已经无法实现，无继续履行的可能，只能要求解除合同，并要求违约方赔偿损失。

（整理：张洁莲）

（审核：盛媛）

（编辑：董悦）