[ 信息发布:本站 | 发布时间:2022-09-02 | 浏览:626次 ]

案号：（2018）京0108民初45828号

一、裁判要旨

在借名协议不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应当充分尊重当事人的意思自治，不应认为借名协议无效。在房屋不存在过户障碍的情形下，可判决出名人协助借名人办理房屋过户登记手续。

二、基本案情

樊淑棣为北京电影制片厂的退休职工。位于北京市海淀区北三环中路x号房屋（以下简称x号房屋）是北京电影制片厂1989年作为职工福利房分配给樊淑棣。1995年，樊淑棣按照单位要求交纳了定金，后又交纳了全部购房款。在办理房屋产权证之前，樊淑棣因名下还有两套住房，为了便于办理房产证，将x号房屋由谢荐代持。2003年，樊淑棣以谢荐名义签订了购房合同，同年12月取得房屋所有权证。随后该房屋一直登记在谢荐名下，但没有实际居住过。该房屋物业费、供暖费等一直由樊淑棣交纳，房屋一直由樊淑棣实际控制。后双方因案涉房屋产权问题发生争议，诉至法院。

三、裁判结果

一审判决结果：

依照《中国人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、于本判决生效后七日内，谢荐协助樊淑棣办理北京市海淀区北三环中路x号房屋的产权转移登记手续，将该房屋产权过户至樊淑棣名下，房屋过户所产生的税、费由樊淑棣负担；

二、驳回樊淑棣的其他诉讼请求。

四、裁判理由

本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，樊淑棣以其与谢荐存在借名买房口头协议为由要求确认x号房屋归其所有并要求谢荐将x号房屋过户至其名下。结合本案相关事实以及证据情况，本院从以下几个方面进行综合分析：

首先，从房屋的来源来看，x号房屋系北京电影制片厂分配给职工樊淑棣的住房，后依据房改政策由职工樊淑棣购买，谢荐并不享有购房资格。其次，从房屋购买的情况来看，签署买卖合同、交纳房屋购房款购房手续等均是樊淑棣办理并交纳。谢荐虽辩称购房手续及购房款系委托母亲樊淑棣办理并交纳，未向本院充分举证，故本院对谢荐之上述抗辩意见不予采信。

再次，从房屋使用情况来看，x号房屋交付后由樊淑棣、谢萨等居住使用，后一直由谢萨居住使用，且房屋相关费用均由樊淑棣、谢萨承担。

最后，x号房屋全部购房手续以及房屋产权证原件均由樊淑棣一直持有。

综合上述情况来看，从房屋来源、购买资格到购房款的出资再到房屋居住使用以及相应手续、证件的持有情况来看，樊淑棣实际享有x号房屋的权益，谢荐仅为名义上的登记人，樊淑棣与谢荐之间存在关于x号房屋借名登记的约定。现樊淑棣要求谢荐将x号房屋过户至其名下，具有事实及法律依据，本院予以支持。樊淑棣另主张x号房屋归其所有。对此，本院认为，借名买房所对应的法律关系为当事人之间的债权关系，樊淑棣不能依据双方之间的债权关系而直接要求确认物权的归属，故其上述诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

五、延伸阅读

(一)何为借名购房

近年来,许多购房者出于规避限贷和限购政策、简化手续、减少税费或者享受优惠等目的，借用他人名义购房和办理产权登记，在实践中形成了大量借名登记现象。借名登记又称借名购房，是指在房屋买卖过程中，实际出资人(又称借名人)因不能或不便以自己的名义购买房屋，经与他人(又称登记名义人或出名人)协商征得同意后借用他人名义购房并将房屋产权登记在他人名下，由实际出资人享有房屋权益,从而导致房屋的法律权属和事实权属分离的行为。借名登记行为造成房屋权属登记失实,导致房屋买卖过程中事实权利和法律权利的断裂，容易引发一系列社会问题, 在借名当事人之间引发了大量房屋权属争议。

（二）借名购房的裁判基础现状

1、以借名事实为裁判基础。基于出资、使用、房屋登记等事实推定当事人之间具有借名合意,确定房屋的真正权利人。

2、以双方之间的法律关系为裁判基础，实践中主要存在实际出资人主张借名,登记名议人主张借贷关系、托对方购房形成的委托合同关系、赠与关系(一般发生在亲属之间)等,此种情况一般先从事实审查,确定双方之间的法律关系，再行确定房屋的真正权利人。

3、以权利性质裁判基础。实践中实际出资人因为政策限制不满足购房条件而借用登记名义人的购房资格,双方因此签订借名协议，实际出资人多基于出资、使用、借名协议等事实起诉请求确认自己是房屋的实际所有权人或者请法院判令登记名义人将房屋过户到自己的名下。

司法实践中，关于要求确认房屋归其所有的诉请的解决路径主要存在两种观点。第一种观点认为，应当支持借名人要求确认房屋为其所有的诉请。当事人之间借名买房的真实意思表示系借名人购买房屋并取得所有权，出名人虽被登记为权利人，但与双方约定不符，故不动产登记簿的权利登记因借名买房之权属约定而被否定，借名人才是真正的权利人。

第二种观点认为，借名人仅享有要求出名人依据借名协议协助其变更办理登记手续的请求权，本案采用的是第二种观点。依据《民法典》第208、215条规定，我国法律规定将物权变动效力与债权合同效力的认定作出区分；我国采取的是债权形式主义的物权变动模式，债权只是物权变动的原因，物权变动的效力仍需要通过法定方式完成。对于不动产，当事人双方除具有物权变动的债权合意外，一般还需要进行登记方才发生物权变动的效力。在借名买房纠纷案件中，房屋所有权登记在出名人名下，是出名人与出卖人的真实意思表示，亦是双方追求的法律后果。不动产登记机关将房屋权属登记在出名人名下，是基于出名人与出卖人之间合法有效的买卖合同。因此，该物权登记符合我国不动产物权变动模式，物权变动应属合法有效。借名人无法以借名协议否定登记效力，亦无法要求法院直接作出确权判决。

（整理：张洁莲）

（审核：盛媛）

（编辑：董悦）