[ 信息发布:本站 | 发布时间:2022-08-25 | 浏览:178次 ]

一、裁判要旨

双方签订的协议虽然名为《宅基地租用协议书》，但从协议内容来看，该协议名为租赁，实为土地使用权转让。承租人或买受人不是村集体成员，故其无权取得宅基地使用权或所有权。因此签订的协议因违反了国家强制性规定，应属无效。

二、基本案情

2011年10月19日，王伟权及其兄弟王伟添、王伟荣、王伟强签订一份书面材料，确定新围地的两侧分别为大头根及军佬辉，全长52.4m，新围地的划分决定从左往右分别为王伟权、王伟强、王伟荣、王伟添，每人占总长的四分之一面积。

2011年12月1日，王伟权、彭柳金、王展鸿作为甲方与肖秀影作为乙方签订《宅基地租用协议书》，约定：经甲乙双方共同友好协商，甲方同意将位于海心沙××沙堤××海龙街宅基地租给乙方永久使用，面积长18.5米，宽14米，减路3.5米，如果甲方给乙方的方数不够，甲方要退给乙方钱。期限为2011年12月1日起至永久使用。租的宅基地按每方壹仟元计算，交付方式为分期付款。如乙方租用后，有他人说宅基地不是甲方的，甲方必须立即协助解决并证实甲方的宅基地已租给乙方永久使用。乙方需要甲方到村出具证明，证明他的宅基地已租给乙方永久使用，日后所有权利费用都归乙方所有。签订之日起生效，任何一方不得违约、违反、违规、违法，如有，由产生方承担责任费用。如乙方租用的宅基地堤围所有人都不准建房，又没有地补偿，甲方就退回乙方租宅基地的全部额给乙方。王伟权、彭柳金、王展鸿、肖秀影均签字确认。另有黎有胜在证人处签名。

2012年1月1日，王伟权出具证明，确认收到肖秀影番禺大龙街石岗东村万石大街二巷50号，租宅基地款拾万陆仟肆佰元整。

2012年6月30日，王伟权出具证明，确认收到肖秀影租用宅基地尾款共壹万肆仟元正。

三、裁判结果

依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告肖秀影与被告王伟权、彭柳金、王展鸿于2011年12月1日签订的《宅基地租用协议书》无效；

二、被告王伟权、彭柳金、王展鸿应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肖秀影退还款项120400元；

三、驳回原告肖秀影的其余诉讼请求。

四、裁判理由

法院认为，首先，关于《宅基地租用协议书》的效力问题。原、被告双方签订的协议虽然名为《宅基地租用协议书》，但从协议内容来看，该协议名为租赁，实为土地使用权转让。据原、被告双方当事人陈述，涉案土地是王伟权祖辈留下来的宅基地，而宅基地属于农民集体所有，农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的是宅基地使用权，而非所有权，故其不能行使处分权，对宅基地进行非法买卖及以其他形式非法转让。本案原告肖秀影不是海心村集体成员，故其无权取得宅基地使用权或所有权。因此肖秀影与王伟权签订的协议因违反了国家强制性规定，应属无效。

关于诉讼时效问题。本院认为，合同无效的确认是对客观事实的确认，不属于时效制度对权利限制的范畴，对其适用诉讼时效制度则与合同无效制度的立法目的相悖。且合同无效是法律规范对合同的否定性评价，其本质在于合同的违法性，是国家为维护社会公共利益的需要而运用公权力对民事行为所进行的主动介入和干预。若规定合同无效需受诉讼时效制度限制，将会使违法的合同因时间的经过而取得合法性。从权利性质来看，当事人要求确认合同无效，应属于实体法的形成权。而诉讼时效的客体应为债权请求权，所以要求确认合同无效的诉讼请求，不属于诉讼时效的客体。因此，对被告关于诉讼时效经过的抗辩，本院不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同自始没有法律约束力”以及第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告王伟权未有证据证明已将土地交付给原告肖秀影使用，涉案土地在签订协议后又因海堤扩宽被占用部分，剩余土地一直维持签订协议时的状态。原告肖秀影在支付120400元后，也未依照协议约定在180天内付清剩余款项，故双方签订的协议并未得到完全履行，双方对此均存在过错。因此，被告应向原告肖秀影退还款项120400元。

五、案例评析

1、签订农村房屋买卖合同或宅基地买卖合同均无效。

现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国《土地管理法》的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。

2、用“租赁合同”之名行买卖宅基地行为之实，不受法律保护。

案涉《宅基地租赁协议书》明确约定：租赁期限为2011年12月1日起至永久使用。如乙方租用后，有他人说宅基地不是甲方的，甲方必须立即协助解决并证实甲方的宅基地已租给乙方永久使用。乙方需要甲方到村出具证明，证明他的宅基地已租给乙方永久使用，日后所有权利费用都归乙方所有。从约定内容可以看出，当事人之间的达成的真实合意是永久性转移农村宅基地使用权，而并非在租赁期限内单纯使用宅基地。且《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故法院认为，本案名为土地租赁合同纠纷，实为宅基地使用权纠纷。案涉宅基地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续，因此合同无效。

参考案例：（2019）粤0113民初12180号

（整理：张洁莲）

（审核：盛媛）

（编辑：董悦）