[ 信息发布:本站 | 发布时间:2023-02-28 | 浏览:473次 ]

案号：（2020）豫民申3192号

一、基本案情

天某物业公司系天某第一城物业服务单位，冯某系该小区业主。2011年5月24日冯某接收房屋时同天某物业公司签订《前期物业服务协议》一份，协议主要约定物业服务费收费标准是每月每平方米0.9元，物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次，冯某应在每半年的第一个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费。逾期按所欠费用日万分之五收取滞纳金。冯某房产面积96.16平方米，自2014年1月1日至2018年12月31日冯某未交物业服务费，天某物业公司主张冯某拖欠金额5124元，违约金金额2376元。为此双方形成纠纷。

二、争议焦点

物业服务存在质量瑕疵，业主能否拒交物业服务费？

三、裁判结果

法院生效裁判认为，物业服务合同是物业服务企业与业主订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。天某物业公司与冯某签订《前期物业服务协议》是有效合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天某物业公司系经有权机关登记注册的物业管理公司，有权在经营范围内行使权利。天某物业公司已对冯某居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，冯某理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。冯某提供大量的照片和视频资料等证据证明天某物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。天某物业公司应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。冯某作为业主，不能因物业公司个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理，对天某物业公司要求冯某给付物业管理服务费5124元的诉讼请求，予以支持。对天某物业公司要求冯某承担滞纳金的诉讼请求，天某物业公司在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进天某物业公司重视物业服务质量，且双方合同中约定违约金过高，遂将违约金酌定为500元。

四、案例评析

关于业主能否以物业服务质量存在瑕疵为由拒交或少交物业费，司法实践中主流观点为：物业服务质量存在轻微瑕疵，不认定业主主张成立，不予减免物业费。物业服务质量存在严重瑕疵，认定业主主张成立，酌情予以减免物业费。

物业服务质量轻微瑕疵是物业服务虽然不完全符合标准，但仅为暂时性、局部性地怠于履行服务，并未造成严重后果，业务公司听取业主意见后能够及时采取补救的整改措施。重大瑕疵是指影响业主人数较多，物业服务公司长期怠于履行或者不履行，业主反映多次仍拒不整改的严重瑕疵。

在物业服务质量存在轻微瑕疵的情况下，法院会认定物业公司违约，将业主的意见反馈物业公司，责令物业公司整改，必要的情况下引导业主向行政主管部门反映，但一般不认定业主主张成立，物业费不做减免。只有在物业服务存在严重瑕疵，法院才会支持业主的主张，判令物业费进行相应的减免。

物业服务费是物业服务企业运营的基础，物业费的收取具有公共属性，业主不能仅凭个人感受拒绝接受服务或不予缴纳物业费，业主拒交物业费的抗辩应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。如果业主对物业服务不满意，就不交纳服务费，物业服务的质量肯定会无法维系，业主更不满意，更多的业主不交纳物业服务费，从而陷入恶性循环，最终受损害的是小区的全体业主，这也不符合业主不交纳物业服务费的初衷。从另一个方面讲，随着业主对美好生活的需求日益增长，物业公司也不应只关注收取费用，而应不断提高物业服务的质量，满足业主对小区安全、安定与美好环境的需要。如果因为提供的服务质量瑕疵，造成了业主的人身及财产损失，应当承担相应的法律责任。

五、案例索引

一审 ：商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初11827号民事判决

二审 ：商丘市中级人民法院（2020）豫14民终952号民事判决

再审：河南省高级人民法院（2020）豫民申3192号民事裁定

（整理：郭敬敬）

（审核：张海燕）

（编辑：董悦）