[ 信息发布:本站 | 发布时间:2022-03-22 | 浏览:414次 ]

案情简介：

2006年，李大爷与许阿姨在洪山区民政部门登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。2014年1月，患病的许阿姨立下遗嘱，表示自己过世后，将她和李大爷共同居住的这套房屋赠与自己的弟弟许先生，不过李大爷再婚之前可以一直住在这套房子里。2016年初，许阿姨病逝后，许先生和李大爷因许阿姨的遗产纠纷“对簿公堂”。

湖北省武汉市洪山区人民法院经审理查明，许阿姨生前未生育子女，父母均已离世，在遗嘱中赠与许先生的这套房屋，系许阿姨婚前所购，属于许阿姨的个人婚前财产。根据许阿姨的遗嘱，该房屋所有权归许先生所有。因该房屋为许阿姨生前与李大爷共同居住，许阿姨在遗嘱中也明确表达了李大爷再婚之前可以一直在该房屋居住的意愿。

2016年11月，洪山法院判决该房屋归许先生所有，李大爷在其再婚前享有该房屋的居住权。判决后，李大爷一直居住在该套房屋内，许先生也未曾打扰。

2020年初，李大爷突然发现自己住的这套房屋被许先生挂在某网络平台准备出售，因担心房屋被卖后影响自己继续居住，2021年1月，他拿着之前的判决书来到洪山法院执行局，申请居住权强制执行。经过法官合议后，洪山法院于2月26日作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李大爷名下。因在李大爷之前，并无执行居住权的先例，协助执行单位尚无具体的居住权登记操作规范，为此，洪山法院法官多次与协助执行单位的工作人员进行沟通。

处理结果：

2021年3月3日，该案执行人员来到洪山区政务服务中心，递交了执行裁定书和协助执行通知书，由洪山区不动产登记部门配合李大爷办理居住权登记。

2021年3月8日，李大爷拿着身份证明和洪山法院的执行裁定书等材料，到洪山区不动产登记窗口申请居住权登记。经过法院与不动产登记中心多次沟通，不动产登记中心决定先暂以异议登记的形式来维护李大爷的居住权益。2021年7月1日，武汉市自然资源和规划局印发了《武汉市居住权登记操作规范》，不动产登记中心开始正式受理居住权登记业务，工作人员第一时间为李大爷办理了居住权登记，李大爷如愿以偿拿到了居住权不动产登记证明。

法官心语：

这起居住权执行案本身并不复杂，最大的困难在于由于民法典刚刚实施，全国的居住权登记都没有落地，武汉市也尚未出台相应的居住权登记实施细则，之前并无执行居住权的先例，因此在不动产登记系统中没有居住权这一登记模块。这件居住权执行案件加速推动了《武汉市居住权登记操作规范》的出台，确保了民法典关于居住权相关规定的落地，从而进一步规范了居住权登记操作。

另外，提醒大家，根据民法典的相关规定，居住权可以通过合同方式、遗嘱方式及法院生效判决设立。无论是通过哪种方式设立居住权，都应当向登记机构申请居住权登记。有了居住权不动产登记证明，即使“房子不归我，我也可以安心住”。同时，购房人也应当注意，在不动产登记机构查询自己有意购买的房屋是否登记有居住权，这样可以避免设有居住权的房屋在后续买卖过程中可能出现的一些法律风险，以免出现“房子归你、但你住不了”的尴尬情形。

案例评析：

居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，与财产继承制度紧密相关。我国关于居住权的规定是在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）物权新编的用益物权处。本案是《民法典》正式施行后，全国首例居住权执行案件。根据法律规定，居住权的设立方式有两种，一种是以合同方式设立；一种是以遗嘱方式设立。本案中李大爷通过妻子遗嘱取得房屋居住权，符合我国法律规定。李大爷在妻子去世后，通过遗产纠纷判决、法院强制执行，合法合规办理了居住权登记，保障了自身的合法权益。民法典设立的居住权不仅让弱势群体“住有所居“更有保障，也为解决“老有所养”的问题提供了新思路，还成为化解家庭矛盾、解决住房纠纷中的新方法。

相关法条：

《中华人民共和国民法典》关于居住权的具体规定：

第三百六十六条　【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

相关司法解释

　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》已于2020年12月25日由最高人民法院审判委员会第1825次会议通过，自2021年1月1日起施行，法释〔2020〕24号。

有关居住权的内容为：

第四条 未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

附：

武汉市自然资源和规划局关于印发《武汉市居住权登记操作规范（试行）》的通知

来源：武汉市自然资源和规划局

各区（分）局、登记中心、信息中心：

为落实《中华人民共和国民法典》关于居住权的相关规定，依法规范居住权登记，保障居住权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《不动产登记暂行条例》以及《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，我局研究制定了《武汉市居住权登记操作规范（试行）》，现印发给你们，自2021年7月1日起施行。

特此通知

武汉市自然资源和规划局

2021年6月17日   

武汉市居住权登记操作规范（试行）

居住权按照合同约定、遗嘱或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书设立。居住权人对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立。

一、居住权首次登记

（一）登记情形

有下列情形之一的，当事人可以申请居住权首次登记：

1．合同约定设立的；

2．遗嘱设立的；

3．人民法院、仲裁委员会的生效法律文书设立的。

（二）申请主体

1．按照合同约定申请居住权首次登记的，由设立居住权合同的当事人双方共同申请，其中一方是不动产登记簿记载的全部所有权人；

2．按照遗嘱申请居住权首次登记的，由遗嘱设立的居住权人单方申请；与继承、受遗赠不动产的转移登记一并申请办理的，由遗嘱设立的居住权人与全体继承人、受遗赠人共同申请；

3．按照人民法院、仲裁委员会的生效法律文书申请居住权首次登记的，由生效法律文书确定的居住权人单方申请。

（三）申请材料

1．不动产登记申请书；

2．申请人身份证明；

3．房屋用途为住宅的不动产权属证书；

4．设立居住权的材料：

（1）按照合同约定设立居住权的，提交居住权合同（或者有居住权约定条款的其他协议，如生效的离婚协议）；

（2）按照遗嘱设立居住权的，提交生效的遗嘱、遗嘱人的死亡证明（与继承、受遗赠不动产的转移登记一并申请办理或者已办理不动产继承、受遗赠转移登记的，不再重复提交遗嘱人的死亡证明）；

（3）按照人民法院、仲裁委员会的生效法律文书设立居住权的，提交人民法院、仲裁委员会生效的法律文书。

5．其他相关材料：

（1）申请居住权登记的房屋有预告登记的，申请人还应当提交预告登记权利人同意的书面材料；

（2）申请居住权登记的房屋有抵押的，抵押期间当事人申请居住权登记，属于下列两种情形的，申请人还应当提交抵押权人同意的书面材料：

①本《规范（试行）》实施前已经办理了抵押权首次登记的；

②本《规范（试行）》实施后办理的抵押权首次登记中有禁止或者限制设立居住权的记载事项的。

（四）审查要点

1．申请设立居住权的房屋是否已经办理不动产权证（土地使用证和房屋所有权证）；

2．不动产登记申请书、不动产权属证书、居住权合同、遗嘱等材料记载的主体是否一致。持有不动产统一登记前颁发的国有土地使用证和房屋所有权证申请办理居住权登记的，按照《市自然资源和规划局关于优化不动产登记婚姻关系审查的公告》（武自然资规函﹝2020﹞125号）第三条、第四条执行；

3．申请设立居住权的房屋用途是否为住宅；

4．申请设立居住权的房屋是否存在预告登记、抵押登记、查封登记、异议登记等情形。存在查封登记、异议登记的，不予登记；存在预告登记、抵押登记的，按本规范第一条第三款第五项规定审查相关材料；

5．按照遗嘱设立居住权登记，未与继承、受遗赠不动产的转移登记一并申请办理的，申请人应当召集全体继承人到场，书面确认遗嘱是否为生效的遗嘱；

6．《武汉市不动产登记操作规范》总则第4章要求的其他审查事项。

（五）工作流程

1．受理——审核——登簿、出具登记结果

2．受理——审核——不予登记，书面通知申请人

（六）登记时限

自受理之日起1个工作日办结。

（七）登记收费

80元/件。

（八）登记结果

符合规定条件的，应当将登记事项记载于不动产登记簿，颁发《不动产登记证明》（附件4）；不符合登记条件的，不予登记，并书面告知申请人。

二、居住权变更登记

（一）登记情形

已经登记的居住权，有下列情形之一的，当事人可以申请居住权变更登记：

1．居住权人的姓名、身份证明类型或者身份证明号码等发生变化的；

2．居住期限发生变化的；

3．居住的条件和要求发生变化的；

4．居住权变更的其他情形。

（二）申请主体

1．居住权人的姓名、身份证明类型或者身份证明号码等发生变化的，由居住权人单方申请；

2．因居住期限、居住的条件和要求等发生变化的，由居住权人和房屋所有权人共同申请。

（三）申请材料

1．不动产登记申请书；

2．申请人身份证明；

3．不动产登记证明；

4．居住权变更的材料：

（1）居住权人姓名、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份发生变化的材料；

（2）居住期限、居住的条件和要求等发生变化的，提交能够证实发生变化的证明材料；

（3）涉及居住权变更的其他证明材料。

（四）审查要点

1．申请变更登记的居住权是否已经登记；

2．居住权的变更材料是否齐全、有效；

3．申请变更事项与变更登记文件记载的变更事实是否一致；

4．《武汉市不动产登记操作规范》总则第4章要求的其他审查事项。

（五）工作流程

1．受理——审核——登簿、出具登记结果

2．受理——审核——不予登记，书面通知申请人

（六）登记时限

自受理之日起1个工作日办结。

（七）登记收费

不收费。

（八）登记结果

符合规定条件的，应当将登记事项记载于不动产登记簿，颁发《不动产登记证明》，收回注销原《不动产登记证明》；不符合登记条件的，不予登记，并书面告知申请人。

三、居住权注销登记

（一）登记情形

已经登记的居住权，有下列情形之一的，当事人可以申请居住权注销登记：

1．居住权人死亡的；

2．居住权期限届满的；

3．居住权人放弃居住权的；

4．居住权合同解除的；

5．人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致居住权消灭的；

6．居住权消灭的其他情形。

（二）申请主体

1．居住权人死亡的，由不动产所有权人单方申请；

2．居住权期限届满的，由居住权合同任意一方当事人申请；

3．居住权人放弃居住权的，由居住权人单方申请；

4．解除居住权合同的，由解除居住权合同的双方当事人共同申请；

5．人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致居住权消灭的，由生效法律文书确认的权利人单方申请。

（三）申请材料

1．不动产登记申请书；

2．申请人身份证明；

3．不动产登记证明；

4．居住权消灭的材料：

（1）居住权人死亡的，提交居住权人死亡证明；

（2）约定的居住权期限届满的，提交期限届满的材料；

（3）居住权人放弃居住权的，提交居住权人放弃居住权的材料；

（4）居住权合同解除的，提交居住权合同解除的材料；

（5）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致居住权消灭的，提交生效法律文书等材料；

（6）居住权消灭的其他材料。

（四）审查要点

1．注销的居住权是否已经登记；

2．居住权消灭的材料是否齐全、有效；

3．《武汉市不动产登记操作规范》总则第4章要求的其他审查事项。

（五）工作流程

1．受理——审核——登簿（注销登记结果）

2．受理——审核——不予登记，书面通知申请人

（六）登记时限

即办即结。

（七）登记收费

不收费。

（八）登记结果

符合规定条件的，应当将登记事项记载于不动产登记簿，注销《不动产登记证明》；不符合登记条件的，不予登记，并书面告知申请人。

四、其他事项

（一）完善不动产登记申请书

在“申请登记事由”一栏增加“居住权”；在“抵押情况”一栏增加“是否存在禁止设立居住权的约定”“是否存在限制设立居住权的约定”；增加“居住权情况”一栏；在“登记原因及证明”一栏增加“居住”（附件1）。

（二）完善询问笔录

在“申请办理不动产抵押权首次登记时回答”一栏增加“是否存在禁止或者限制抵押不动产设立居住权的约定？”（附件2）。

（三）增加不动产登记簿居住权登记信息

不动产登记簿居住权登记信息设置不动产单元号、坐落、居住权人、证件类型、证件号、义务人、登记类型、登记原因、居住条件和要求、居住权期限、不动产登记证明号等事项（附件3）。

（四）完善不动产抵押权首次登记

当事人申请办理不动产抵押权首次登记时，登记机构应当询问“是否存在禁止或者限制抵押不动产设立居住权的约定？”，并依当事人申请将相关事项记载于不动产登记簿。

（五）提供《居住权合同（范本）》

当事人以合同方式设立居住权的，不动产登记机构可以为其提供《居住权合同（范本）》（附件5）。

（六）执行中遇到的问题，请及时反馈市局确权登记处。

（撰稿：盛媛）

（审核：唐丽丽）

（编辑：董悦）

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