[ 信息发布:本站 | 发布时间:2023-01-16 | 浏览:180次 ]

案号：（2021）最高法执监91号

一、裁判要旨

1、承租人基于合法有效的租赁关系，享有同等条件下可优先购买租赁物的权利。优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同侵害其优先购买权时，房屋承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。

2、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定的精神，在执行程序中，房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖、变卖无效或要求撤销的，不应支持。

二、基本案情

中国银行股份有限公司云浮郁南支行（以下简称中行郁南支行）与万正桃、谢瑞芝、郁南县港城瑞士乐食品有限公司（以下简称瑞士乐公司）借款合同纠纷一案。肇庆仲裁委员会于2019年4月29日作出（2019）肇仲案字85号裁决书，裁决如下：一、万正桃向中行郁南支行偿还借款本金人民币8028731.36元及其应收利息60369.59元、拖欠本金的罚息1120.79元、应收利息的罚息348.32元（利息、罚息计算截止2019年2月28日），自2019年3月1日起至借款偿清日止，就拖欠借款按当期贷款利率（即中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮10%）计付利息、按当期罚息利率（即当期贷款利率上加收50%）计付罚息给中行郁南支行；二、万正桃承担本案律师费213800元；三、中行郁南支行对万正桃为案涉借款提供的抵押物（不动产坐落：广东省云××市××县都城镇星××路百合星湖花园商业综合楼，抵押权不动产登记证明：粤（2017）郁南县不动产证明第0000010494号）在上述第一项、第二项裁决款项范围内享有优先受偿权；四、谢瑞芝、瑞士乐公司在上述第一项、第二项裁决款项范围内分别向中行郁南支行承担连带清偿责任；五、本案仲裁费用76601元，由万正桃、谢瑞芝、瑞士乐公司承担。

因万正桃、谢瑞芝、瑞士乐公司未在期限内履行生效仲裁裁决确定的义务，中行郁南支行向广东省云浮市中级人民法院（以下简称云浮中院）申请强制执行。云浮中院于2019年5月29日立案，案号为(2019)粤53执210号。

在执行过程中，云浮中院依法向被执行人万正桃、谢瑞芝、瑞士乐公司发出执行通知书责令其履行义务。云浮中院于2019年6月27日作出（2019）粤53执210号执行裁定，查封万正桃名下位于广东省云××市××县都城镇星××路百合星湖花园商业综合楼，产权证号为郁0100015010（以下简称案涉房产），并商请广东省郁南县人民法院将案涉房产移送执行。2019年7月4日，云浮中院以（2019）粤53执210号之一执行裁定拍卖案涉房产。2019年9月19日，云浮中院依法委托广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司（以下简称美佳联评估公司）对案涉房产进行评估。2019年9月26日，云浮中院办案人员及美联佳评估公司评估人员对案涉房产实地查勘，告知相关承租人提供租赁合同及租金支付的材料。2019年10月15日，美佳联评估公司向云浮中院出具评估报告，案涉房产评估价值为人民币25022939元（该评估价值包含土地使用权和房屋建筑物的价值）。云浮中院先后于2019年12月3日、12月23日在淘宝网司法拍卖平台上对案涉房产进行两次公开拍卖，均因无人报名而流拍。2020年1月10日，云浮中院在同一拍卖平台上以14012845.84元为保留价公开变卖案涉房产。上述三次拍卖（变卖）均在淘宝网刊登拍卖（变卖）公告、竟买须知，公告任何符合条件的人均可以参加竟买，竟买须知明确规定优先购买人参加竟买的，应当在开拍前向法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竟买；逾期不提交的，视为放弃对本拍卖标的享有的优先购买权。2020年1月14日，竟买人钟美珍以14012845.84元竟买成交。云浮中院于2020年1月17日作出（2019）粤53执210号之三执行裁定，案涉房产归买受人钟美珍所有。

2020年2月17日，陈慧琴向云浮中院提出执行异议，请求：确认（2019）粤53执210号案件拍卖程序违法，损害了其优先购买权；中止（2019）粤53执210号案件的执行，并中止将案涉房产转移至买受人钟美珍；撤销（2019）粤53执210号之三执行裁定，重新拍卖或由陈慧琴以钟美珍同等价格优先购买案涉房产；把陈慧琴对案涉房产的装修款从拍卖款中返还给陈慧琴。

2020年3月31日，云浮中院作出（2020）粤53执异5号执行裁定，驳回陈慧琴的异议请求。陈慧琴不服，向广东高院申请复议，请求撤销（2020）粤53执异5号执行裁定，并支持其异议主张。2020年8月27日，广东高院作出（2020）粤执复647号执行裁定，撤销云浮中院（2020）粤53执异5号执行裁定和（2019）粤53执210号之三执行裁定；驳回陈慧琴的其他复议请求。

三、裁判结果

1、撤销广东省高级人民法院（2020）粤执复647号执行裁定；

2、维持广东省云浮市中级人民法院（2020）粤53执异5号执行裁定。

四、裁判理由

法院经审查认为，本案的争议焦点是未将拍卖事宜专门通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条关于“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”的规定，承租人基于合法有效的租赁关系，享有同等条件下可优先购买租赁物的权利。优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同侵害其优先购买权时，房屋承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条即规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖、变卖无效或要求撤销的，不应支持。本案中，即便陈慧琴确实享有案涉房产的优先购买权，其也不能以法院未专门通知拍卖事宜、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。广东高院以云浮中院未通知优先购买权人陈慧琴网络司法拍卖的事项，严重违反拍卖程序且损害陈慧琴的优先购买权为由，撤销案涉拍卖，属适用法律不当，本院予以纠正。

五、案例评析

优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定精神，在执行程序中，房屋承租人是无法仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的。

六、相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十一条第一款 当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：

（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；

（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；

（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；

（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；

（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

（整理：张洁莲）

（审核：盛媛）

（编辑：董悦）