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最高法裁判:小区地下车位的权属与使用收益,归谁?

[ 信息发布:本站 | 发布时间:2022-04-28 | 浏览:111次 ]


【裁判要旨】

地下车位未办理产权登记的,该如何确定其归属与使用收益,开发商是否有权要求物业服务公司予以返还?开发商投资建设地下车库,但是相应的车位并未办理产权登记,开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用,而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司进行管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用,亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时,地下车位由开发商建设、投资的,仍归开发商所有。因地下车位在没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权,不宜认定地下车库已随案涉小区项目土地使用权的转让,一并转移给全体业主所有。物业服务合同到期后,开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。

中华人民共和国最高人民法院

2018)最高法民再263号

抗诉机关:中华人民共和国最高人民检察院。

申诉人(一审被告、二审被上诉人):深圳市瑞征物业管理有限公司。住所地:广东省深圳市坪山新区。

法定代表人:黄传国,该公司执行董事。

委托诉讼代理人:张明广,该公司总经理。

委托诉讼代理人:戚永刚,该公司副总经理。

被申诉人(一审原告、二审上诉人):深圳市元盛实业有限公司。住所地:广东省深圳市福田区。

法定代表人:王志俊,该公司董事长。

委托诉讼代理人:练纯洁,广东圣天平律师事务所律师。

申诉人深圳市瑞征物业管理有限公司(以下简称瑞征公司)因与被申诉人深圳市元盛实业有限公司(以下简称元盛公司)物业服务合同纠纷一案,不服广东省高级人民法院(2014)粤高法民一提字第30号民事判决,向检察机关申请监督。最高人民检察院作出高检民监[2017]63号民事抗诉书,向本院提出抗诉。本院作出(2018)最高法民抗4号民事裁定,提审本案。本院提审后,依法由审判员孙祥壮担任审判长,审判员张能宝、何波组成合议庭公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派检察员周永刚出席庭审。瑞征公司委托诉讼代理人张明广、戚永刚,元盛公司委托诉讼代理人练纯洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2012年3月21日,元盛公司向一审法院提起诉讼,请求判令:1、瑞征公司立即向元盛公司交还位于美加广场地下车库的115个车位(以下简称案涉车位);2、瑞征公司向元盛公司支付《美加广场物业委托管理合同》终止后占用元盛公司案涉车位收取的停车费人民币3243000元(从2004年2月12日起暂计至2011年12月11日,按每个车位每天10元计,10×115×30×94个月=3243000元);3、瑞征公司承担本案全部诉讼费用。

广东省深圳市南山区人民法院一审查明,元盛公司原名深圳发展银行房地产公司,1996年企业名称变更为深圳市元盛实业公司,1998年企业名称变更为深圳市元盛实业有限公司。

1995年11月25日,深圳市沙河实业总公司和深圳世界花园房地产发展有限公司(以下简称世界花园公司)与深圳市规划国土局签订《深圳市土地使用权出让合同书》,取得T308-5地块的使用权。1996年7月17日,世界花园公司与元盛公司签订《沙河“世界花园”4号地块住宅用地合作合同》,约定双方就世界花园项目中的第4号地合作开发。1998年2月28日,世界花园公司与元盛公司签订《沙河“世界花园”4号地块住宅用地合作合同补充协议》,约定美加广场项目产权分配比例:世界花园公司占1%,元盛公司占99%。1999年12月23日,世界花园美加广场A、B、C、D、E栋取得建设工程竣工验收证书。2000年6月13日,世界花园公司向深圳市规划国土局南山分局出具《情况说明》,载明美加广场已交付使用,该物业的所有产权属元盛公司所有。

根据1999年深圳市公安交通管理局颁发的《深圳市机动车停车场场地合格证》,美加广场停车场结构为地下两层,面积为4679平方米,有效车位为266个。关于地下停车场的产权归属,元盛公司主张规划的266个车位由元盛公司投资建设,均未计入容积率,买卖合同中也未约定停车场的归属,应为元盛公司所有。瑞征公司则认为从房屋价格构成分析,未计入容积率的小区公共配套设施,其建设成本早已计入购房价款之中,且案涉小区停车场负二层为人防工程,车位应归属全体业主。元盛公司提交了《建设工程竣工测量报告》、《深圳市房屋建筑面积查丈报告》证明美加广场地下两层未计入容积率。深圳市规划国土局1999年出具的美加广场《建设工程竣工测量报告》载明,美加广场A-E栋用地面积12034.3平方米,总建筑占地面积2658.47平方米,总建筑面积46771.25平方米,建筑容积率3.89,地下一层6678.87平方米,地下二层7237.67平方米不计入容积率。深圳市地籍测绘大队1999年出具的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》载明,A、B、C栋总建筑面积38339.36平方米,计入容积率的建筑面积24421.82平方米,不计入容积率的建筑面积13917.54平方米;D、E栋总建筑面积22349.43平方米,计入容积率的建筑面积22349.43平方米,不计入容积率的建筑面积为0平方米。元盛公司提交了《美加广场停车场交通设施施工合同》等证据证明地下停车场系由其投资建设,元盛公司提交了深圳市机动车停车场场地合格证、车库平面图、地下停车场营业证、税务登记、收费标准标价牌等证明美加广场地下车库由瑞征公司经营管理,收取车辆停放费,瑞征公司对上述证据的真实性均予认可。瑞征公司提交了《民防工程验收证书》证明美加广场实建民防地下室面积2692平方米,平时用途为车库。元盛公司认为该证书表明建设单位是元盛公司,根据谁投资、谁收益的原则,地下车库人防工程为元盛公司投资建设,平时的使用和收益应归元盛公司所有。

1999年1月30日,元盛公司(甲方)与瑞征公司(乙方)签订《美加广场物业委托管理合同》,约定甲方委托乙方对美加广场实行专业化、一体化的物业管理,委托管理期限从1999年2月12日起至2004年2月12日止;停车场的收费标准按政府规定执行,从批准收费之日起收入全归乙方,用于补贴物业管理费用的不足;及其他条款。2008年4月15日,深圳市南山区美加广场业主委员会(甲方)与瑞征公司(乙方)签订《美加广场物业委托管理合同》,约定甲方委托乙方对美加广场实行专业化、一体化的物业管理,委托管理期限从2008年5月1日起至2011年4月30日止;委托管理事项包括本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(包括停车场等)的维修、养护和管理及交通、车辆行驶及停泊;停车场的收费标准按政府规定执行,其收入用于补贴物业管理费用的不足;及其他条款。2011年3月23日,深圳市南山区美加广场业主委员会(甲方)与瑞征公司(乙方)签订《美加广场物业委托管理合同》,合同约定的委托管理期限从2011年5月1日起至2016年4月30日止,其余内容同上。

2009年4月9日,元盛公司(甲方)与深圳市南山区美加广场业主委员会(乙方)签订《协议书》,约定甲方因资金困难无力支付美加广场的房屋公用设施专用基金,甲方将出售或长期出租美加广场地下停车位,根据乙方保证小区租车位户合理使用的要求,先期出让30个车位,价格由甲方自行合理拟定,甲方保证本次处置车位的收入首先支付大修基金,乙方有权监督大修基金的支付情况,大修基金支付完毕后,甲方有权自行处置其余收入;若今后国家或深圳市有关地下停车场的法律法规进行修订公布,则依照修订后的法律法规执行,如文件中界定甲方已处置的地下停车位为业主所有,甲方应另行补交大修基金。庭审中,元盛公司提交了《美加广场车位租赁合同》和《租赁合同》,证明元盛公司早在案涉房产销售阶段已将106个车位长期出租给案涉小区业主,一次性收取租金,车位使用年限等同于美加广场的产权年限;元盛公司与深圳市南山区美加广场业主委员会签订《协议书》后,又与案涉小区业主签订《租赁合同》,将27个车位长期出租给案涉小区业主,租期为20年,20年以后有优先承租权。瑞征公司对上述证据的真实性认可,但认为深圳市南山区美加广场业主委员会在未召开业主大会、未公示的情况下与元盛公司签订协议,不能代表小区全体业主的意见,且元盛公司也未依约将出租车位和筹集的资金汇入专项基金账号;元盛公司长期出租的车位,业主每月只需向瑞征公司支付管理费50元,低于物价局核定的停车费标准。元盛公司认为瑞征公司收取50元管理费是基于物业管理收费,收取250元则是基于对停车位的使用收益权;瑞征公司则认为收取250元是基于物业管理收取,符合物业管理合同的约定和政府指导价,收取50元则是根据元盛公司的要求收取,因车位的租金已由开发商一次性收取。

一审法院认为,《中华人民共和国物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中,元盛公司为案涉小区的开发商与案涉小区业主并未约定案涉小区地下停车场的归属;地下停车场虽由元盛公司投资建设,但元盛公司亦无法证明地下停车场的建设款项未列入由业主分摊的案涉小区的建设成本;而现行的法律、法规也未规定未计入容积率的区域,所有权属于开发商。元盛公司在本案中所举的证据不足以证明元盛公司享有对案涉小区地下停车位的所有权。案涉小区的地下停车场作为案涉小区的重要公共配套设施,应当首先满足业主的需要,瑞征公司依据与元盛公司签订的前期物业管理合同以及与案涉小区业主委员会签订的《美加广场物业委托管理合同》,依约行使物业管理权限,亦并未侵害地下停车场所有权人的所有权。根据《物业管理条例》第三十四条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定,地下停车场作为案涉小区的重要公共配套设施,应由案涉小区业主委员会委托的物业管理公司来统一进行物业管理。至于元盛公司要求瑞征公司按每个车位每天10元返还停车费,元盛公司既无法证明其所有权,该计算方式也无事实依据。经一审法院释明,元盛公司明确表示不变更诉讼请求,故一审法院仅对元盛公司的诉讼请求作出判决。综上,该院于2012年9月20日作出(2012)深南法民三初字第201号民事判决:驳回元盛公司的全部诉讼请求。一审案件受理费32744元,由元盛公司承担。

元盛公司不服,向广东省深圳市中级人民法院提起上诉。

广东省深圳市中级人民法院对一审法院查明的事实予以确认。该院二审认为,本案中元盛公司起诉要求瑞征公司返还案涉车位及瑞征公司在双方物业委托管理合同终止后就上述车位所收取的停车费,本案应界定为车位纠纷案件,一审将本案界定为物业服务合同纠纷案件,界定不当,二审予以纠正。本案二审的争议焦点为元盛公司对案涉车位是否享有所有权,元盛公司要求瑞征公司返还车位并支付上述车位停车费的请求能否支持。

《中华人民共和国物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定,房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。《深圳经济特区房地产转让条例》自1993年10月1日起施行,该条例第十三条第二款与《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定并不冲突,应当作为处理本案的法律依据。由于案涉车位均位于地下停车场,元盛公司与业主在房产预售合同中对地下停车场的权益没有作出特别约定,按照《深圳经济特区房地产转让条例》的上述规定,地下停车场的权益已经随房地产同时转移,地下停车场应当归小区业主共有。案涉小区地下停车场归小区业主共有,元盛公司将地下停车场部分车位长期出租给部分业主,并未经过所有权人的同意,元盛公司不能以其未经业主同意出租车位的行为证明其对地下停车场享有所有权,一审法院认定元盛公司未能证明其对案涉小区地下停车场享有所有权认定正确。因此元盛公司要求瑞征公司返还案涉车位及瑞征公司在双方物业委托管理合同终止后就上述车位所收取的停车费,缺乏法律依据。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。该院于2013年5月20日作出(2012)深中法房终字第3158号民事判决:驳回上诉,维持原判。一审案件受理费32744元、二审案件受理费50元,由元盛公司承担。

元盛公司不服,向广东省高级人民法院申请再审,该院于2013年11月19日作出(2014)粤高法民一申字第869号民事裁定,提审本案。

广东省高级人民法院再审查明的事实与二审法院查明的一致。另查明:再审期间,元盛公司向法院提交了从深圳市规划和国土资源委员会档案室复印来的《分栋分户编制说明书》、《分栋汇总表》及《分户汇总表》等证据材料,瑞征公司对元盛公司提交的上述证据材料的真实性予以确认,但不确认其关联性。

广东省高级人民法院再审认为,根据双方当事人的诉辩意见,本案争议的焦点问题主要是:一是本案纠纷的性质到底是物业服务合同纠纷还是车位纠纷;二是瑞征公司应否返还案涉车位及其租金收入。

关于本案纠纷的性质到底是物业服务合同纠纷还是车位纠纷的问题。元盛公司请求瑞征公司于委托合同期限届满之后归还案涉车位及其收益,瑞征公司亦承认案涉车位不属于瑞征公司所有。本案双方当事人之间并无车位所有权争议,属于物业服务合同纠纷,二审判决将本案定性为车位纠纷,属于定性错误,予以纠正。由于元盛公司的诉讼请求并未涉及到车位确权,而是根据双方签订的《美加广场物业委托管理合同》提起本案诉讼,瑞征公司主张元盛公司应当向案涉小区业主委员会主张所有权,追加业主委员会作为第三人参加诉讼,没有事实与法律依据。

1999年1月30日,元盛公司与瑞征公司签订的《美加广场物业委托管理合同》于2004年2月12日到期,该委托合同期满后,瑞征公司应当归还元盛公司委托给其管理的案涉车位。该委托合同约定,停车场的收费标准按政府规定执行,从批准收费之日起收入全归瑞征公司,用于补贴物业管理费用的不足,但该委托合同期满后,元盛公司不再是案涉楼盘物业管理的委托人,元盛公司已经没有补贴瑞征公司物业管理费用不足的义务。因此,瑞征公司应当将该委托合同期满后所收取的案涉车位的租金收益返还给元盛公司。元盛公司按照深圳市的相关规定请求瑞征公司返还每个车位每月200元的租金收益(已经从每个车位每月250元的租金收益中扣除瑞征公司应当收取的每个车位每月50元的物业管理费,瑞征公司实际应当返还元盛公司每个车位每月200元的租金收益),该请求数额比按每个车位每天10元计算(300元每月)的请求数额要少,该请求数额的调整合理合法。综上所述,二审判决认定事实与适用法律错误,元盛公司的再审主张有理,予以支持。广东省高级人民法院于2014年11月18日作出(2014)粤高法民一提字第30号民事判决:1、撤销广东省深圳市中级人民法院(2012)深中法房终字第3158号民事判决;2、撤销广东省深圳市南山区人民法院(2012)深南法民三初字第201号民事判决;3、瑞征公司于判决生效之日起十日内交还位于美加广场地下车库的115个案涉车位给元盛公司;4、瑞征公司于判决生效之日起十日内返还位于美加广场地下车库的115个案涉车位的租金收益给元盛公司(从2004年2月13日起按每个车位200元计算至案涉车位实际交还之日止)。一审案件受理费32744元,二审案件受理费50元,由瑞征公司承担。

瑞征公司不服上述判决,向检察机关申请监督。

最高人民检察院抗诉认为,广东省高级人民法院(2014)粤高法民一提字第30号民事判决适用法律确有错误。理由如下:(一)案涉车位的所有权归全体业主所有,元盛公司无权要求瑞征公司归还案涉车位。本案中元盛公司在与涉诉小区业主签订房地产预售合同之时并未对地下停车库的权益进行特别约定。地下停车库的权益已随房地产同时转移,即案涉车位应属于全体业主共有。广东省深圳市中级人民法院(2016)粤03民终3713号民事判决对此也作出了认定,且该判决已发生法律效力。(二)瑞征公司有权收取案涉车位的租金。根据《中华人民共和国物权法》及有关法律规定,业主委员会系由业主选举产生,是代表业主利益的组织,其有权依据法定程序与物业服务企业签订物业管理合同。本案中,深圳市南山区美加广场业主委员会先后于2008年4月和2011年3月与瑞征公司签订了《美加广场物业委托管理合同》。因此,瑞征公司收取案涉车位的租金,依据的是与深圳市南山区美加广场业主委员会之间的委托管理合同,该合同合法有效;而元盛公司并非案涉车位的所有权人,无权要求瑞征公司返还收取的案涉车位租金。

瑞征公司同意检察机关抗诉意见,并提出补充意见:(一)原判决对法律事实不进行审查,以已失去法律效力的《美加广场物业委托管理合同》为依据属于认定事实错误。(二)原判决认定本案属于物业服务合同纠纷,否决案涉车位纠纷的判决理由错误。(三)根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款:“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有”的规定,案涉地下停车场的权益已经随房地产同时转移,应当归小区全体业主共有。而瑞征公司现接受案涉小区业主的委托提供物业服务,与元盛公司没有任何民事权利关系,不存在向其交还案涉地下停车场及收益。综上,原判决结果错误,请求依法撤销原判决,改判驳回元盛公司的全部诉讼请求,由元盛公司承担所有诉讼费用。

元盛公司答辩称,(一)检察机关的抗诉理由不成立。瑞征公司混淆了不同的法律关系,本案双方当事人之间并非车位所有权争议,元盛公司请求瑞征公司于委托合同期限届满之后归还案涉车位及权益,属于物业服务合同纠纷。(二)广东省深圳市中级人民法院作出的(2016)粤03民终3713号民事判决并未判决美加广场的地下车位的所有权属。而按照相关法律的规定,案涉车位应当归开发商所有即元盛公司所有。综上,原判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

本院再审中,双方当事人对原审查明的事实均无异议,故本院对原审查明的事实予以确认。本院再审另查明,2015年,深圳市南山区美加广场业主委员会因案涉车位的权属以及收益,与元盛公司、瑞征公司产生车位纠纷并诉至法院,请求元盛公司立即交还案涉115个车位及租金收益给美加广场业主委员会。广东省深圳市中级人民法院于2016年5月29日作出(2016)粤03民终3713号民事判决,在本院认为中认定案涉车位应归属全体业主,但因深圳市南山区美加广场业主委员会作为涉诉小区的业主委员会,并非涉诉小区地下车库停车位的所有权人,故其要求返还案涉车位及租金收益缺乏事实依据,判决驳回深圳市南山区美加广场业主委员会全部的诉讼请求。

在庭审过程中,法庭要求瑞征公司庭后提交案涉115个车位的权属性质和产权登记手续。瑞征公司提交《美加广场地下车库停车位情况表》的书面说明:车位总数249个,私家车位163个,临时车位86个;分为负一、二层,负一层车位107个,其中私家车位103个,临时车位4个,负二层车位142个,其中私家车位60个,临时车位82个。因上述车位的情况说明,瑞征公司未提交其他证据予以证明,元盛公司质证不予认可,也与原审庭审中经过双方质证认可的深圳市公安交通管理局秩序处建审科出具的《深圳市机动车停车场(库)场地合格证》和《美加广场地下层竣工图和车库车位平面图》中确认美加广场的地下停车场有效车位266个车位的数字不一致,故本院不予采信。依据《美加广场地下层竣工图和车库车位平面图》显示地下一层车位120个,地下二层车位146个。而案涉115个地下停车位分属于地下一层、地下二层,地下二层属于民防工程。经双方当事人确认,一致认可案涉车位均未办理产权登记手续,其中位于地下一层的车位有15个,地下二层的车位有100个。

元盛公司在庭审中提交了四份新证据,该四份新证据均是深圳市民防委员会办公室出具:《通知》(1997.11.25)、《深圳市民防工程建设意见征询单》(1997.12.4)、《美加广场人防施工图意见》(1998.2.27)、《美加广场民防工程验收证书》(1999.6.18)用于证明负二层的人防工程是元盛公司投资建设,经过相关机构认可规划用于车位停放。瑞征公司对四份新证据的真实性予以认可,但认为与车位的归属没有必然联系。本院将对此结合本案事实加以论证。

本院再审认为,结合检察机关的抗诉意见、当事人的申诉及答辩理由和本案已查明的事实,本案的争议焦点为:元盛公司是否有权要求瑞征公司移交115个车位及已经收取的案涉停车位的租金收益以及主要依据。具体分析如下:

第一,关于本案的案由。本案中,元盛公司与瑞征公司于1999年1月30日签订的《美加广场物业委托管理合同》,约定元盛公司委托瑞征公司对美加广场实行物业管理,合同期限为五年,自1999年2月12日起至2004年2月12日止。上述合同约定元盛公司负责地下停车场《停车场许可证》的申报手续和申办费用,而收取的停车费全归瑞征公司用于补贴物业管理费用的不足。瑞征公司认可案涉车位不属于其所有。因《美加广场物业委托管理合同》期满,元盛公司依据该合同约定请求瑞征公司归还案涉车位及收取的车位租金收益,故原判决认定本案系物业服务合同纠纷,并无不当。

第二,案涉115个地下停车位分属于地下一层、地下二层,其中100个停车位位于地下二层。关于元盛公司应否享有地下一层车位收益。原审查明,依据深圳市规划国土局1999年出具的美加广场《建设工程竣工测量报告》载明,美加广场A-E栋用地面积12034.3平方米,总建筑占地面积2658.47平方米,总建筑面积46771.25平方米,建筑容积率3.89,地下一层6678.87平方米,地下二层7237.67平方米,不计入容积率。案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权。元盛公司在原审中提交了深圳市规划和国土资源委员会档案室复印来的《分栋分户编制说明书》、《分栋汇总表》及《分户汇总表》和深圳市规划国土局出具的《建设工程竣工测量报告》中《房屋建筑面积分套(单元)汇总表》等证据,证明各户房屋的分摊公用面积不包括地下一、二层的建筑面积即案涉地下一、二层的建筑面积没有作为公摊面积销售给业主。瑞征公司虽然对上述证据的真实性予以确认、不认可关联性,但未提出相反证据。因此,案涉地下停车场也未计入公用建筑面积及作为分摊公用面积销售给业主,现也没有证据证实地下停车场的成本以其他方式实际计入业主的购房款中即案涉地下停车场开发成本并未相应分摊到各个商品房的出售价格之中。

第三,关于元盛公司应否享有地下二层车位收益。根据元盛公司在原审中提交的美加广场(包括地下停车场)所占用土地征地的相关批准文件及出让合同、美加广场从规划审批到建设施工、竣工验收的相关文件、情况说明、广东省深圳市民防委员会出具的《深圳市民防工程建设意见征询单》和《民防工程验收证书》、美加广场停车场交通设施施工工程合同书、美加广场停车场自动管理系统及门禁“一卡通”设备供应安装合同、美加广场收费亭工程施工合同等证据,能够证实元盛公司作为美加广场的开发商即建设单位,美加广场包括案涉地下停车场系其投资和建设。地下二层属于民防工程,战时作为一般城市居民掩蔽所,平时可作为停车场。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”的规定,元盛公司作为该工程的投资者享有相关的收益,即对案涉车位中位于地下二层的100个停车位享有收益。

本案中,元盛公司提交了《深圳市房地产买卖合同》、《美加广场车位租赁合同》等证据用于证明,在案涉房产销售阶段元盛公司已将美加广场地下停车场的部分车位长期出租给案涉小区业主,并收取租金。本院认为,元盛公司与业主在签订《深圳市房地产买卖合同》中虽未对停车位进行约定,但元盛公司在房屋开发销售时与部分的业主陆续签订了一百多份《美加广场车位租赁合同》,约定通过租赁70年的方式将部分车位转让给业主使用。因此,元盛公司作为美加广场地下停车场的建设者,在商品房初始销售时,通过另行签订车位租赁合同的方式对停车场的权益进行了明确约定,故不适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。广东省深圳市中级人民法院(2016)粤03民终3713号民事判决依据上述规定,认定案涉车位归全体业主的前提不能成立。

另,2009年4月9日,元盛公司(甲方)与美加广场业主委员会(乙方)签订《协议书》,约定甲方因资金困难无力支付美加广场的房屋公用设施专用基金,甲方将出售或长期出租美加广场地下停车位,根据乙方保证小区租车位户合理使用的要求,先期出让30个车位,价格由甲方自行合理拟定,甲方保证本次处置车位的收入首先支付大修基金,乙方有权监督大修基金的支付情况,大修基金支付完毕后,甲方有权自行处置其余收入。依据上述协议,元盛公司又与业主签订《租赁合同》,将27个车位长期出租给案涉小区业主,租期为20年,20年以后有优先承租权,并要求瑞征公司配合办理停车的手续。上述事实,也表明深圳市南山区美加广场业主委员会、瑞征公司和部分业主对元盛公司将其拥有的车位出租不持异议。

综上,因案涉地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权,现瑞征公司也未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中,因此不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让,一并转移给全体业主。检察机关的该抗诉意见,不予采纳。因并无事实和法律依据证明业主或者业主委员会有处置车位的权利,故瑞征公司关于其与业主之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。

第四,关于瑞征公司应否归还车位以及相应收益。因瑞征公司与元盛公司之间的委托合同期满后,双方当事人并未就委托事宜重新签订相关协议,故瑞征公司不再是案涉停车位管理委托人。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定:“依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”以及《美加广场物业委托管理合同》第六条约定:“本合同终止时,乙方(瑞征公司)必须向甲方(元盛公司)移交原委托管理的全部物业及其各类档案、财务等资料;移交本物业的公共财产包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方(元盛公司)有权指定专业审计机构”,瑞征公司应当依照约定归还元盛公司委托给其管理的案涉车位。该委托合同还约定,停车场的收费标准按政府规定执行,从批准收费之日起收入全归瑞征公司,用于补贴物业管理费用的不足,但该委托合同期满后,元盛公司已经没有补贴瑞征公司物业管理费用不足的义务。因此,瑞征公司在该委托合同期满后继续收取案涉车位的租金收益没有合法依据,瑞征公司亦当将该委托合同期满后所收取的案涉车位的租金收益返还给元盛公司。

综上所述,原判决认定事实清楚,适用法律正确,判决结果亦无不当,应予维持。检察机关的抗诉理由,不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款之规定,判决如下:

维持广东省高级人民法院(2014)粤高法民一提字第30号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长  孙祥壮

审判员  张能宝

审判员  何 波

二〇一九年九月十八日

书记员  牛 奕

(转自鲁法行谈)

(编辑:董悦)

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