[ 信息发布:本站 | 发布时间:2014-10-31 | 浏览:773次 ]

持虚假委托书出售他人房屋是否有效？

国文律师：

我们同村的张某欲出售其父亲在自家宅基地盖好的住宅四间，张某拿了一张父亲签字的“委托书”，称他父亲长期在外，房子委托他全权处理。我就和张某签了《房屋买卖合同》并支付了房款，房子移交给我居住。由于他父亲没有回来，宅基地使用权变更一直没有办理。九年后，张某的父亲回家养老，以根本没有委托儿子出售房屋为由将我诉至法院要求腾房。经法庭询问，张某提供的“委托书”的签名确实是虚假的。请问，我们签订的合同是否有效？我如何维护我的合法权益？

李先生

李先生：

　　我国《民法通则》第65条规定， 民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。第66条又规定， 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。我国《土地管理法实施条例》第6条规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

据此，我们认为，首先，你购买该房屋虽然已过九年，且支付了对价并实际入住，但从目前的证据分析，该宅基地的使用权和住宅的所有权归张某的父亲，张某没有获得委托权，制作了虚假的签名，是一种无权处分行为；其次，按照我国法律规定，农村宅基地使用权的转移需要依法办理变更登记手续，你们至今尚未办理变更手续，故该《房屋买卖合同》无效。对于无效的结果，张某显然存在明显的过错，你可以依法追究其过错责任，赔偿你的损失。国文律师

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