[ 信息发布:本站 | 发布时间:2022-08-22 | 浏览:915次 ]

一、基本案情

原告杨某某（被上诉人）诉称：被告李某某、王某某系夫妻关系，其曾出资购买第三人苏某某位于汝州市环保局后4排6号的房产一处，但因二人未足额支付第三人苏某某购房款，致使该房产始终未交易完成。在这期间因被告李某某、王彩使夫妇经营资金困难，向原告借款，在借款逾期后，二人无力偿还，后经被告李某某、王某某夫妇、第三人苏某某与原告三方平等、自愿协商，最终达成一致意见，被告李某某、王某某所欠原告的借款 120 万元及利息作为购房款，由原告再另行支付给第三人苏某某剩余房款，汝州市环保局后 4 排 6 号的房产归原告所有，并签订了协议书，后三方均按照协议书的约定履行，第三人苏某某在原告将购房款支付完毕后，给原告出具了购房款收据，原告在房产内居住生活。

后在 2018 年 12 月 6 日汝州市人民法院在执行刘某某申请执行李某某、王某某民间借贷纠纷一案时，作出（2018）豫 0482 执 2066 号执行裁定书，对已经归属于原告所有、根本不属于李某某、王某某所有的该处房产予以查封。原告知晓后，提出了执行异议被驳回。

原告与被告李某某、王某某及第三人签署的协议书，形式合法，内容真实，协议书对各方的权利义务均进行了明确的约定，该协议书就是一份书面的房屋买卖合同，且各方当事人已经实际履行完毕，理应受到法律的保护，请求依法确认原告与被告李某某、王某某及第三人于 2016 年 6 月 1 日签订的协议书有效。依法判令位于汝州市环保局后 4 排 6 号的房产归原告所有，并判令停止对该房产的执行。

二、裁判结果

河南省汝州市人民法院于 2019 年 8 月 28 日作出（2019）豫 0482 民初 2941 号民事判决书，判决：一、不得执行位于汝州市环保局后 4 排 6 号的房产；二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。

宣判后，刘某某提起不服，提起上诉。河南省平顶山中级人民法院于 2020 年 5 月 25 日作出（2019）豫 04 民终 3800 号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

三、确立裁判的理由

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，未办理过户登记手续的不动产买受人，如主张其实体权利能排除执行，必须同时具备“支付全部价款、实际占有、无过错”三项要件，缺一不可。

四、案例评析

近年来，随着经济的发展，出借人在无法以货币资金收回贷款时，为降低资产风险，而收回借款人相应实物资产以抵偿债务的行为时有发生，即“以物抵债”。但伴随而来一系列法律问题，如双方当事人签订以房抵债协议，但未办理产权变更登记手续，以房抵债的权利人主张停止执行能否获得支持，在实践中存在争议。

实务中一般有以下两种观点：一种意见认为，只要以房抵债协议是真实的，且签订于人民法院采取强制执行措施之前，并已经实际占有的，就应当保护实际权利人的利益。另一种意见认为，物权以登记为公示公信要件，非经登记，不能对抗第三人。

（整理：张盼）

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