[ 信息发布:本站 | 发布时间:2023-02-22 | 浏览:1009次 ]

案号：（2021）陕03民终1761号

一、基本案情

2020年3月16日，原被告签订了场地租赁合同一份，合同内容为“一、租赁面积约25亩，地址在凤翔县XX大道XX段路北，南六冢村委会对面，所有地面附着物以附清单为准。二、租赁期限为10年，合同时间2020年3月21日正式执行，至2030年3月20日合同终止。三、租赁费用：10年租金共计1505000元（大写壹佰伍拾万零伍仟元整），自2020年3月21日至2023年3月20日，前三年租金每年15万元整，交付租金的日期为每年3月21日前，一年一付一次性交清；后七年共计1055000元，分两次支付，第一次在2023年3月21日之前，乙方（被告）必须一次性支付7年租金的60%，共计633000元（大写：陆拾叁万叁仟元整，剩余40%租金共计42.2万元在2027年3月2日之前一次性付清……八、合同期内，乙方（被告）未按合同规定时间向甲方（原告）支付租金，甲方（原告）有权终止合同，从终止之日起，执行合同第九条。九、合同到期前一个月，如需乙方续租，双方另行商议，达成共识，乙方有权续租，在同等条件下乙方有优先续租权。……十四、上述条款，若甲方违约造成乙方经济损失的，甲方须向乙方支付10万元违约金，若乙方违约造成甲方经济损失的，乙方须向甲方支付10万元违约金。”合同签订后，原告于2020年3月18日按照合同约定向被告移交了场地和相应财产，被告的代理人郭岁来签收，被告于2020年3月24日通过银行转账支付原告5万元；2021年3月16日，原告书面通知被告按照合同约定支付2020年3月-2021年3月剩余租金100000元和违约金100000元，并要求被告搬离场地，被告一直推诿。

二、法院认为

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中,原被告签订场地租赁合同,该合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后,原告依约向被告交付了租赁场地及其附属物,但被告于2020年3月24日向支付租金50000元后,经催告后仍然未按照约定向原告交纳第一年剩余租金10万元，原告依据合同第八条约定要求解除合同,合法合理,本院予以支持，从本案查明的事实看，原告于2021年3月16日向被告发出书面通知，要求其支付第一年租金剩余部分并要求解除合同，被告收到通知后未提出异议，可视为原告要求一年到期解除合同，故合同解除的时间为2021年3月21日;按照法律规定，合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的当事人可以要求恢复原状。本案原告按照合同约定向被告交付租赁场地和附属物，被告使用租赁场地及其附属物至今长达一年多，原告请求被告支付一年租赁费剩余部分100000元，合法合理，本院予以支持；原告虽未明确要求被告搬离场地,但搬离场地系合同解除的法律后果,故本院对此一并予以处理。因被告的过错导致合同解除,原告要求被告按照合同约定承担违约金100000元,但未提供证据证实因被告违约给其造成损失，从本案查明的事实看,损失应该是合同解除后，被告占用租赁场地及其附属物的租金，公平起见，可按照合同约定计算至实际腾退场地之日，标准12500元/月（150000元/年÷12月），本院对合法合理的部分予以支持;至于被告辩称需要环评和场地合法性问题等，没有事实及法律依据，对此辩解意见不予采纳。

二审期间，上诉人宝鸡聚信德报废汽车回收有限公司提交凤翔县国土资源局于2013年12月5日作出的凤国土监字（2013）第170号行政处罚决定书，证明目的：涉案场地是违建场地，不合法。

被上诉人凤翔县俊奇水泥构件有限公司质证，认为对行政处罚决定书的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，当时我们已经交过罚款，后续使用也没有人干涉。

为进一步查清涉案场地的土地性质，本院向宝鸡市自然资源和规划局凤翔分局发出协助调查函，该局复函我院：案涉租赁场地的土地性质20.1亩为一般耕地，4.9亩为集体建设用地。本院组织双方当事人对该复函进行了质证，双方当事人对此均无异议。

本院查明的其他事实与一审一致。

二审法院认为，双方当事人签订的场地租赁合同，涉案土地性质部分为一般耕地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十七条的规定，“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”该租赁合同违反前述法律的强制性、禁止性规定，双方签订的场地租赁合同中，20.1亩部分租赁合同应属无效部分，4.9亩部分土地属集体建设用地，该部分租赁合同属有效约定，上诉人主张合同无效的理由本院部分予以支持。一审法院对合同效力认定错误，本院予以纠正。对有效部分，上诉人理应支付相应的租金。对无效部分，自始无效，但因上诉人宝鸡聚信德报废汽车回收有限公司实际占有使用了涉案土地，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，上诉人对涉案土地占用期间的占用费仍应当支付。一审判处并无不当，应予维持。关于场地的返还问题。无效合同部分，承租人占有没有合法依据，理应将场地返还给出租人。对合同的有效部分，被上诉人一审起诉请求解除合同，虽未主张返还该部分场地，为减少诉累，防止损失扩大，综合全案，对解除部分的场地亦应予以返还。关于违约金的问题，因上诉人宝鸡聚信德报废汽车回收有限公司租赁及占用场地期间一直未交纳租金，应承担违约责任。依据合同约定，结合有效合同部分在合同总标的中的占比，本院酌情认定上诉人承担违约金20000元。一审判处上诉人承担至搬离租赁场地之日的违约金，系合同解除后的占用费，一审判决表述有误，且违约金未按照双方合同约定计算不当，应予纠正。上诉人的此上诉理由部分成立，本院予以部分支持。

三、案例评析

一、认定属于违法建筑后的合同效力及相关费用处理问题

（一）违法建筑租赁合同效力问题

违法建筑租赁合同明确无效，当前对此并无争议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第2条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第3条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”

（二）相关费用处理问题

1.房屋占有使用费

虽然租赁的房屋属于违法建筑，但不影响承租人基于占有违法建筑而实际享有无形的占有利益以及因此获得的其他利益，在租赁合同被确认为无效后，承租人获得的利益没有了合法根据，属于不当得利。

《民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”因此，由于承租人已经实际占有使用违法建筑，所获得的无形利益和有形利益应当以合适的方式予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第4条对此做了进一步确认：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”因此，一般来说承租人应当支付相应的房屋占有使用费，具体金额主要依据合同约定的租金标准。

如(2020)京03民终1711号：“一审法院认为，在杨X、张X搬离前应支付相应的占有使用费。占有使用费应分段计算，2017年一年时间内，以32万元计算（合同约定租金）；由于从2018年1月1日起杨X、张X对涉诉房屋的使用明显受到限制，之后的部分以年租金32万的三分之一计算。”依据《民法典》第157条的规定，在返还既得财产或折价补偿时，还应当考虑双方的过错问题。同样，对于违法建筑房屋占有使用费具体金额的确定，除了依据合同约定的租金标准，法院在实践中亦参照过错责任原则来进行调增或调减。笔者检索了部分案例，试图从中归纳出影响法院确定房屋占有使用费的具体因素。

四、类案判决

出租人与承租人对合同无效及合同无效后未采取相应措施导致损失扩大部分的过错程序

(2021)京01民终9056号

鉴于王X实际占用房屋并取得经营收益，其应支付相应租金及占有使用费。关于租金及占有使用费数额问题，因A公司未向王X提供办理房屋改扩建手续所需要的土地证，使得王X在未取得合法审批手续的情况下建设的建筑被有关行政机关认定为违法建筑，双方对合同无法继续履行均存在一定过错，因此酌情确定王X应支付的房屋租金及占有使用费。

(2021)京民再89号

考虑薛X在第一年租金交纳后未继续向奉先公司交纳租金，查封期间租赁协议双方均未到有关部门寻求解除查封，薛X继续占用涉案房屋必将产生房屋租金损失，故对此期间的租金损失，考虑双方过错程度，薛X承担20%的责任、A公司应承担80%的责任。

出租人过错、不可抗力等因素对承租人占有、使用租赁房屋的影响，尤其是疫情原因

(2021)京03民终7020号

疫情防控措施对于合同的继续履行具有一定的影响，法院综合考虑疫情对A公司实际使用涉案房屋的影响、双方对合同无效的过错程度，酌情确定B公司应向A公司退还的房屋占有使用费。

公平原则

(2022)京01民终1926号

由于涉案房屋确实存在违法建筑的情况，合同目的已不能实现，周X主张按照正常租金折合的日租金来计算占有使用费标准过高，本院不予支持。一审法院据此酌定支持姜X应支付周X的占有使用费数额适当，本院不持异议。

法官对违法建筑占用费的确定和增减有一定的自由裁量权，但当事人双方都应当及时采取措施避免损失的扩大，如补办相关手续，积极维护自身权益。同时，在面对疫情等不可抗力因素时，当事人可以尽量提出自己的困难之处，以求获得更多的房屋占用费减免。

（整理：郭敬敬）

（审核：张海燕）

（编辑：董悦）