[ 信息发布:本站 | 发布时间:2022-11-04 | 浏览:634次 ]

一、基本案情

张俭华、徐海英系夫妻关系，2014年2月7日，张俭华开发商取生置业签订《商品房买卖合同》购买房屋，对房间布局及具体方位的明确要求，房屋总价为63万元。合同附件一为张俭华、徐海英买受房屋的平面图。合同签订后张俭华、徐海英已支付房款63万元。2015年7月初，在验房过程中，张俭华发现开发商交付房屋的主卧、次卧、卫生间与餐厅、客厅等房间布局与双方合同约定的正好相反，隧向法院提起诉讼要求解除合同。一审法院以不影响张俭华、徐海英的居住目的且取生置业表示同意补偿张俭华、徐海英1万元为由判决取生置业补偿张俭华、徐海英1万元。后张俭华、徐海英不服，上诉至南通中院，以书面形式变更诉讼请求，不再主张违约金部分。南通中院改判解除《商品房买卖合同》；取生置业返还张俭华、徐海英购房款63万元。

二、法院认为

一审法院：就一般大众而言，购买商品房的目的分为居住、投资、孩子就学等，张俭华对案涉房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议，显然，取生置业实际交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。对于日常居住，房间布局是否合理、朝阳房间的数量、光照时间等影响居住质量的因素为购房人首要考虑之问题，现本案取生置业实际向张俭华、徐海英交付房屋的格局、朝阳房间数量、阳台进深等与房型图、合同附件图一致，仅存在方向的反差，并不影响张俭华的居住目的，且住宅楼每层两侧的房屋布局呈轴对称方向亦为一般常规，张俭华、徐海英据此主张取生置业构成根本违约，缺乏事实与法律基础。

二审法院：合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。

上诉人张俭华、徐海英对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于被上诉人取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张俭华、徐海英购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张俭华、徐海英要求解除合同于法有据，法院予以确认。

三、案例评析

虽然仅考虑合同的客观（基本）目的能够使得判决基本公平、公正，不至于使当事人在权利义务方面严重失衡，但当事人如将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定的，则该特定主观目的被客观化，如违约方履行过程中无法对此承诺予以满足则属于根本违约，相对方可以合同目的不能实现主张解除合同。

在我国当前市场经济模式下，经济运行已告别“短缺经济”,跨入“买方市场”的现实，实现合同基本目的只能当事人为什么做出交易的一般原因，我们除此基本目的之外应当尊重当事人交易的主观目的，甚至应当考虑和尊重买方为什么选择和此当事人完成交易，而不是选择和彼当事人完成交易的原因。特别是在双方对于大众所认知的一般客观目的之外的主观目的以条款的方式明确约定的，在司法评价中更应该予以尊重。不能以合同履行虽有瑕疵但符合大众一般认知为由否定当事人对主观目的明确追求。

（整理：胡钟升）

（审核：郭蓓蕾）

（编辑：董悦）