我国国有工业与商业用地的地租缺失3 |
[ 信息发布:本站 | 发布时间:2014-09-27 | 浏览:1481次 ] |
分报告之三:我国国有工业与商业用地的地租缺失
一、国有工矿建设用地和国有工业企业地租的计算
1. 国有工矿建设用地面积
1996年我国国有工矿建设用地面积为2.77万平方公里,2010达到4.3万平方公里(尚前名,王仁贵,2010)。每年以约3.19%的速度增长,以此推算1989年全国国有工矿建设用地面积约为22230平方公里。
表1 1989~2010年国有工矿建设用地面积 单位:平方公里
数据来源:1996和2010年数据来自“我国工矿用地存在着大量闲置和浪费”,《瞭望》新闻周刊,2010-3-7。其余年份数据根据1996~2010年国有工矿建设用地面积平均增长速度计算得出。
根据全国土地利用总体规划修编委员会(2008)的报告,2005年末,全国城镇工矿用地达到727万公顷,1997~2005年期间,全国城镇工矿用地年均增加20.6万公顷。据此可知1997年城镇工矿用地面积约为562万公顷。这里的城镇工矿用地不仅包括国有也包括集体工矿用地,因此参考《中国统计年鉴》数据,1997年除集体、乡镇个体等企业外的工业总产值占全部工业总产值的比例52.9%,估算1997年国有工矿建设用地约29730平方公里。而按照上一种方法计算出的1997年国有工矿建设用地面积约为28584平方公里,二者的数值比较接近。
因为缺乏国有及国有控股企业占用土地的准确数据,因此对国有土地租金的计算是建立在可获得的部分数据上的估算。由于获得的数据出处不同,我们用这两个数据来分别测算国有工矿建设用地,相互印证,避免出现比较大的偏差。本报告采用数据较小的方法,即表1中的数据进行下面的计算。
2. 国有工矿建设用地中划拨与协议出让面积
1990年前,划拨用地基本是我国土地供应的唯一方式。对于除国有企业外其他类型企业的土地,例如“三资企业”用地在一定程度上体现了土地的有偿使用,这种有偿使用主要通过两种方式体现:一是场地使用权可作为中国合营者的投资;二是如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分,合营企业应向中国政府缴纳使用费。如果以第一种方式获得土地使用权,这部分土地收益仍然由企业获得;以第二种方式获得土地使用权,土地使用费水平很低,不能完全体现土地收益,在部分省市还有减免土地使用费的规定。并且土地主要仍是通过划拨方式由企业获得。划拨用地占土地供应总面积的比重,1992年为97.2%。(王永红,2008)。
因此,本报告中以1989年国有工矿建设用地面积作为国有划拨工业用地的基数。
1990年我国颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,明确规定了土地使用权可以采取协议、招标和拍卖方式出让。自此,我国国有土地开始进入有偿出让阶段。土地招拍挂正式制度始于2002年国土部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,但是在工业用地中,2008年之前以协议方式出让一直占主导地位。根据中国国土资源统计年鉴,2003~2007年在工业用地供应中,以划拨方式和协议出让方式供应的土地在土地供应总量中的比例较为稳定,二者总供应量在工业用地中比例在86%以上。2003年划拨方式供应土地占6%,以协议方式出让土地占81%。
图1 2003~2008年不同方式出让的工矿仓储用地比例
数据来源:国土资源部,《中国国土资源统计年鉴》(2004~2009)。
由于《中国国土资源统计年鉴》在2003年之后才列出不同出让方式的工业用地面积,因此在2003年之前的划拨和协议出让的工业用地采用估算方式。即设定1989年开始,每年以划拨方式出让的国有工业用地占新增加供应土地的比例以6.71%的速度递减,到2003年递减到6%;而以协议方式出让土地以5.79%的速度递增,2003年增加到81%。据此,估算出1990~2002年划拨与协议出让国有工业用地面积。
2003年~2008年,每年增加的划拨与协议出让土地面积根据《中国国土资源统计年鉴》中的数据计算。由于2009年《国土资源统计年鉴》中不再列出划拨和协议出让工矿用地面积,从相对保守的角度和土地出让方式发展趋势,将2009年的土地出让方式全部设定为以招拍挂的市场方式出让。计算结果见表2。
表2 1989~2009年国有工矿建设用地中划拨与协议出让面积 单位:平方公里
注:数据计算见附表2。
3. 国有工业企业用地面积
1989年各类企业中,占用国有工矿建设用地面积的企业包括国有工业、部分城乡个体工业和其他类型工业。由于城乡个体工业既包括城镇个体工业也包括乡村个体工业,本报告设定二者的工业总产值各占50%。1989年,国有工业的工业总产值占国有工业、城镇个体和其他类型工业总产值之和的90.56%,按此比例计算1989年国有企业用地面积为20130平方公里。
1990年,土地批租制度建立,土地供给由无偿取得变为有偿取得后,国有工业企业用地获得土地的主要方式是划拨和协议出让。每年新增的划拨用地由国有企业无偿获得,每年新增协议出让土地中,由国有工业企业获得土地面积根据国有工业企业占城市工业经济的比重估算[1]。计算结果见表3。
表3 1989~2009年国有工业企业用地中划拨与协议出让面积 单位:平方公里
注:数据计算见附表2。
4. 地租水平的选择
根据《中国国土资源统计年鉴》中不同出让方式所得价款和土地面积的比值计算出单位面积工业土地价格。其中以拍卖方式出让的价格最高,2003~2008年平均为300元/平米;其次为挂牌,平均284元/平米;再次是招标,平均价格176元/平米;以协议方式出让的价格最低,平均130元/平米。我们把通过招拍挂方式出让的价格认为近似于市场价格。
图2 2003~2008年不同供应方式工业用地出让价格 单位:元/平米
数据来源:根据《中国国土资源统计年鉴》(2004~2009年)计算得出。
图3 以招拍挂方式出让工业用地平均价格 单位:元/平米
数据来源:根据《中国国土资源统计年鉴》(2004~2009年)计算得出。
而根据中国城市地价动态监测系统对全国105个主要城市工业用地的监测数据显示,工业地价水平明显高于国土资源年鉴显示的价格水平。
图4 2003~2009年工业地价水平
数据来源:中国地价网,中国城市地价动态监测 (http://www.landvalue.com.cn/)。
对于上面根据两个不同数据来源,一个是《中国国土资源统计年鉴》,一个是“中国地价网”城市地价动态监测系统,来计算的地租水平。前者较低,而后者较高;前者覆盖全部城市,而后者主要来自105个城市。我们选择哪一个为宜?我们认为,应该选择以城市地价动态监测系统的数据计算的地租水平为宜。因为:
(1)本报告所研究的“国有企业”是以央企为主的大中型企业,它们在地理分布上更集中于大中型城市。尤其是国有商业用地,这一集中特征更为明显。因而它们所占用的土地价格更对应于更集中的、较高的土地价格;
(2)根据《中国国土资源统计年鉴》所得出的土地价格,与《国家统计年鉴》中的土地交易价格的基本趋势不相吻合。后者在二十一世纪前十年中表现为明显上涨的趋势,而前者表现出无规则的波动。而“中国地价网“城市地价动态监测系统的数据则与这一趋势比较吻合。见下图。
图5 几种来源的土地价格指数比较
数据来源:根据《国家统计年鉴》,《中国国土资源统计年鉴》和中国地价网数据计算。
(3)根据2006年《全国工业用地最低价标准》,将全国工业用地分为十五等级,根据级别将最低价格定在60~840元/平方米。其中,十二级后的土地基本上位于县级地区。根据《中国国土资源统计年鉴》中计算土地出让价格,2006年工业土地以招拍挂方式出让的平均价格约为186元/平方米,低于第九级的土地价格,显然这一价格水平偏低。而来自城市地价动态监测系统,2006年工业土地出让价格485元/平方米,由于这一数据来自对105个主要城市,即大中城市工业用地的监测。
表4 2006年全国工业用地最低价标准 单位:元/平方米
数据来源:国土资源部,《全国工业用地最低价标准》(2006年)。
基于上述原因,我们认为城市地价动态监测系统的价格较为接近市场价格。
5. 国有工矿建设用地缺失的地租
在计算国有工矿用地地租时,报告采取中国城市地价动态监测系统数据作为土地市场价格,按3%的租金水平计算全国工业地租。我国3年期存款利率在2004年之后一直高于3%,从资金的机会成本角度,这一比例是合理的。基于城市地价动态监测系统提供的数据是从2000年到2009年,因此报告中只计算这一时间段的土地租金。根据计算结果,2001~2009年国有工矿建设用地平均每年缺失地租5100多亿。
表5 国有工矿建设用地缺失的地租
注:国土资源统计年鉴中只有2003~2008年协议出让工业地价,2001、2002和2009年协议出让地价取2003~2008年的加权平均值,即150元/平米。
6. 国有工业企业用地缺失的地租
根据中国城市地价动态监测系统数据计算全国国有工业企业地租,2001~2009年平均每年少缴纳地租约4400亿。
表6 国有工业企业用地缺失的地租
注:国土资源统计年鉴中只有2003~2008年协议出让工业地价,2001、2002和2009年协议出让地价取2003~2008年的加权平均值,即150元/平米。
此外,国有企业在改组改制过程中,也存在国有土地资产的流失大量,主要表现为:对土地、房产等固定资产按原值等价折合入股评估,不计其市场升值部分;相当一部分企业甚至把原来国家拨给的土地,不计价折合成国家股份划作自己企业的法人股;“退二进三”过程中企业直接获得工业用地转为商业、住宅用地由于差价带来的巨大收益。此外还存在由于违法批租等原因导致土地资产处置过程中土地价值低估。这些做法使在原无偿使用的行政划拨地转变为有偿使用的过程中发生了土地收益的大量流失,而这部分流失的收益缺乏准确的数据。
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