[ 信息发布:本站 | 发布时间:2020-04-10 | 浏览:297次 ]

房子是安家立命之本，关乎国计民生，也是婚姻家庭关系中重要的锚定资产。最近，某热播电视剧因聚焦房产中介而成为街头巷尾热议的话题。一方面其围绕房产交易展开，关注交易过程中的一些热点问题，另一方面基于房子在家庭财产中的重要地位，因房产变动也引发了不少婚姻继承等家事法律纷争。作为法律从业者，我们在追剧的同时，忍不住要分析一下本剧所涉及的与婚姻关系有关的房产赠与问题。

赠与，是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的行为。从法律意义上理解，赠与合同并不是单务合同，没有受赠人的意思表示，不成立完整的赠与行为。也就是说赠与人要作出将自己财产无偿给予受赠人的意思表示，受赠人要有接受赠与的意思表示。赠与行为所形成的法律关系，通常只涉及赠与人与受赠人之间，但因为法律规定了“所赠财产需为自己的财产”，这就可能因不同主体、不同财产性质等因素的交织，导致双方“赠与”所形成的法律效果是不一样的。

v 父母出资为子女购房——父母出资的就是赠与吗？

剧中严叔严婶为儿子婚前全款购房，准儿媳要求加名字，此举会有哪些法律后果？房屋所有权归属应如何认定？现实生活中，这种案例比比皆是，由此引发的矛盾和纠纷也是不胜枚举。很多人认为，父母出资为子女结婚购买的房屋就视为对子女的赠与，其实并没有那么简单。

关于父母出资购房的房屋所有权归属，司法实践中的处理主要依赖于以下几条司法解释的规定：《婚姻法解释（二）》第二十二条，以及《婚姻法解释（三）》第七条。在此先提示一下，综合司法解释的条文可以得出如下结论：对父母出资的房屋所有权归属需要结合几个因素予以综合判断，第一是出资额，即父母出资是全款还是部分款？第二是时间点，即父母出资在子女婚前还是婚后？第三是父母出资之后的房产登记与否？第四是房产产权登记在谁名下？下面我们将分类予以梳理：

ü 婚前，父母为双方购房出资的情形

根据《婚姻法解释（二）》第二十二条第一款的规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。细究该条文，其规定的仅是婚前父母出资的资金归属，而不涉及房屋所有权的归属。若无特殊约定，父母出资部分视为对自己子女的赠与，其子女用该受赠资金出资购房属于个人出资。此时仍需分类予以分析：

（1）若婚前购房双方父母均出资，则男女双方以该出资共同购买的房屋，无论是登记在一方还是双方名下，均应根据个人出资份额视为按份共有。如还有男女双方个人出资部分，则份额相应增加即可。

（2）若婚前购房只有一方父母出资，则其子女以该出资购房登记在自己名下，房屋所有权归属其个人所有。如果房屋登记在双方名下，则该房屋为共有财产，若无特别约定，该房屋所有权应认定为夫妻共同所有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。

ü 婚后，父母为双方购房出资的情形

根据《婚姻法解释（二）》第二十二条第二款的规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。此处规定的仍是父母出资的归属，而非房屋所有权的归属。由于婚后夫妻双方共同出资购买的房屋，无论登记在夫妻双方或一方名下，均为夫妻共同财产，因此双方婚后以父母出资购买的房屋，若无特别约定，不论登记在谁名下，均应认定为双方共同所有。

ü 婚后，一方父母出资为子女购买房屋的情形

根据《婚姻法解释（三）》第七条第一款的规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。此处明确规定的是房屋所有权的归属，但需注意以下信息：

（1）若此时，产权登记在出资人子女的配偶名下，或登记在双方名下，应认定该房屋为一方父母对夫妻双方的赠与，房屋所有权归属双方共同所有。

（2）此处关于父母婚后给子女买房的规定，是指一方父母支付全款给子女购买房屋且产权登记在出资方子女名下的情形。如果父母婚后仅支付首付款为子女购买不动产，由夫妻共同还贷，产权登记在出资方子女名下的，不适用《婚姻法解释（三）》第七条第一款的规定，而是适用《婚姻法解释（二）》第二十二条第二款的规定。这种情况下，父母支付的首付款若无特别约定，应视为对夫妻双方的赠与。以该首付款支付的房屋，无论登记在谁名下，均视为夫妻共同财产。

ü 婚后，双方父母出资为子女购买房屋的情形

根据《婚姻法解释（三）》第七条第二款的规定：由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。此处关于房屋所有权归属规定的较为明确具体，并无其他争议。只需注意，如果此时房屋登记在双方名下，该房屋所有权应为夫妻双方共同共有，而非按份共有。

结合我们接触的一些实际案例来看，还有因房产限购政策等原因，父母出资买房登记在非出资方子女名下，最终子女未能结婚或结婚不久便离婚的情形也较为普遍，如果再遭遇房产被转卖过户，情况就更为复杂。处理起来同样需要结合实际出资、出资时间点、出资目的，以及婚姻关系存续期间长短等因素来综合分析确定房产归属。

对于以上分析，可能不少读者已经看晕了。为什么父母出资为子女购房的产权归属会有这么多不同而又容易混淆的规定呢？其实，这是由婚姻关系的特殊性、不动产本身的高价值和赠与意思表示判断上的复杂性造成的，导致因出资人及意思表示的差异、购房与婚姻登记时间的不同、产权登记与双方约定不一等都会影响所购房产权利归属上的差别，因而需要结合《物权法》、《合同法》、《婚姻法》及相关司法解释的不同规定来进行综合判定。

具体而言，首先，如前所述赠与是一方表示赠与、另一方表示接受的法律行为，赠与需要有明确的赠与对象。如果赠与对象不明确的，需要结合赠与的意思表示进行综合判断。比如在北上广等地，由于房价较高，父母为子女购房价值巨大，此时就需要明晰该赠与的对象是仅限于己方子女还是及于其配偶。其中是否因购房资格、避税等因素而出现登记权利人与实际受赠人的差异。此时，若机械套用《物权法》的规定，只以产权登记来判定所有权归属，可能与父母的购房初衷不符，进而损害出资人和受赠人的利益。其次，《婚姻法》及其司法解释以缔结婚姻为时点，区分婚前、婚后，将父母为子女购房的受赠对象和比例做了划分。婚前的，受赠人原则上为己方子女，婚后的则为夫妻共同财产，除非赠与人有明确意思表示，只赠与某一方而不赠与其配偶方。另外，出资父母赠与的是用于购房的钱款本身而非房屋产权或份额。因此，应把受赠钱款和房屋产权进行区分、界定。最后，《物权法》、《合同法》都有关于房产登记、赠与等的相关规定。房产登记作为不动产持有和变动的公示方式，具有公示、公信的效力。如果登记权利人与实际受赠人不相符，在产权发生变动等情况下是不能对抗善意第三人的。同时，登记为房产权利人这一行为本身也可能被解读为赠与人或者受赠人之间对房屋产权归属的达成了某种意思表示。

v 婚外私自为他人购房——该赠与有效吗？

剧中阚先生为情人知否小姐斥巨资购置房产，该赠与行为是否有效？阚太太应该如何进行救济呢？现实生活中，夫或妻一方在婚姻关系存续期间，为婚外第三者出资购房的情形也不少见，作为合法婚姻关系中的另一方，是否因此利益受损，又该如何维护自己的合法权益呢？

ü 夫妻一方擅自资助他人购房或赠与他人房产的，该出资或房产是否为夫妻共同财产？

第一，若赠与的是购房出资款的，除赠与人有明确证据证明该出资款为婚前个人财产外，该款项应属夫妻共同财产。

第二，若赠与的是房屋产权并办理了过户登记的，除该房屋为赠与人个人婚前所有的房产外，无论是新购置的房产还是婚姻关系存续期间登记在一方名下的房产，均应认定为系夫妻共同财产。

因为，根据《婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。显然，以上两种情形之下，如果夫妻双方并没有约定分别财产制，所赠他人的出资款或房产均属夫妻共同财产。就本剧中的情节来看，阚先生夫妇白手起家，共同打拼创造了一番事业，且二人并未对夫妻财产进行分别财产制等特别约定，由此阚先生所付的购房款属于夫妻共同财产。

ü 上述不同情形下，作为夫妻关系中未同意赠与的一方，能否通过法律途径来维护自己的合法权益？

（1）首先，若该购房款属于夫妻共同财产，需要先确定夫妻中一方是否可以不经另一方同意而私自进行处分。根据《婚姻法》的相关规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《婚姻法解释（一）》第十七条进行了进一步的解释，即夫妻对共同财产的平等处理权是指夫或妻在处理夫妻共同财产时的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。但是夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。由此可知，夫或妻一方在婚姻关系存续期间为第三人出资购房，显然不属于行使因日常生活开支而产生的家事代理权。一方擅自处分财产的行为，属于无权处分，严重侵害了另一方的财产权益。

（2）其次，财产权益被侵害的另一方该如何救济自己的权利呢？是否可以起诉婚外第三者呢？答案是，当然可以！

第一，如前所述，夫或妻一方对共同财产的处分行为，他人有理由相信其为夫妻双方共同的意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据相关法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人进行赔偿。现实生活中，作为婚外第三者，往往都是在明知对方已婚的状态下，接受所赠财产的，显然不属于善意第三人。因此，夫或妻一方擅自处分共同财产的行为属于无效法律行为，婚外第三人原则上无法基于善意取得制度得到该财产。

第二，夫或妻一方在婚姻关系存续期间，与婚外第三者存在不正当关系，且为其出资购房，明显违反了法律规定的夫妻之间的忠诚义务，违背公序良俗。根据《民法总则》第八条的规定，该赠与行为因违反公序良俗原则而归于无效。

综上，若夫或妻一方擅自处分夫妻共同财产，为婚外第三者出资购房或直接赠与房产的，婚姻关系中的另一方可向法院起诉，请求确认该赠与行为无效。

（3）上述情况下，婚外第三者能否主张只需返还一半的购房款呢？当然不能。

夫妻共同财产是基于法律规定，因夫妻关系的存在而产生的。在夫妻双方未选择分别财产制或对财产作其他约定的情形下，夫妻对家庭财产形成的是共同共有关系,而非按份共有关系。根据共同共有的一般原理，在婚姻关系存续期间，夫妻共同财产应作为一个不可分割的整体，夫妻对全部共同财产不分份额的共同享有所有权，夫妻双方无法对共同财产划分个人份额，除法律规定的特殊情形外，也无权在共有期间请求分割共同财产。夫妻对共同财产享有平等的处理权，并不意味着夫妻各自对共同财产享有半数的份额。只有在共同共有关系终止或法定情形出现时，才可对共同财产进行分割，确定各自份额。因此，夫妻一方擅自将共同财产赠与他人的赠与行为应为全部无效，而非部分无效。

（4）未同意赠与的夫或妻一方，能否直接追回所赠与的房产？

通常情况，在未同意赠与的夫或妻一方起诉请求法院确认赠与合同无效的情形下，法院会认定赠与合同无效。但并不意味该房产可以直接被返还。比如,被赠与的房产已经再次被转让过户，且交易方为善意第三人的情形下，夫妻一方只能主张返还房产所对应的价值。

当然，实践中的此类赠与，还存在更为复杂的交易情形，或因政策和市场环境的变化产生较大的价格波动。法院在处理此类纠纷时通常还会结合《物权法》、《合同法》、《婚姻法》等多方面的规定，并综合考虑法理、情理以及社会影响等多种因素进行利益平衡。

家是安身立命之本。安家置业是传统中国人无法抗拒的刚需。房产赠与作为一种特殊的房产取得方式本身并非常规。如果房产赠与又和婚姻关系交织在一起，就会形成更为纷繁芜杂的法律关系。在此，我们提醒读者，对于婚姻关系中的房产赠与问题一定要审慎研究、小心应对！

转自：金杜研究院https://mp.weixin.qq.com/s/N12ZlM8Oem0-NyEa48_qig

编辑人：谭瑞华

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