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如何办理在建工程抵押

提交日期：2007-8-23 10:59:00 | 点击数：894 | 评论：0

一、法律依据:

《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押定义为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

二、提交资料

一般包括：申请表、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、用地红线图、贷款合同、抵押合同、房地产评估报告书、抵押双方法人资格证明、法定代表人身份证、工程投资总额及已投入额的证明材料、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料、法人授权委托书及代理人身份证。

三、注意事项：

a.在建工程须其占用范围内的土地使用权一并抵押。

b.在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。

c.在建工程抵押原则上不能为第三方贷款作担保，因此应以本公司名义办理。

d.以商品房项目在建工程设定抵押的，抵押价值应扣除用于拆迁安置、公用设施和已预售部分。同一本土地使用权证、建设工程规划许可证中仅部分在建工程办理了商品房预售许可证的，经抵押权人出具同意函后，方可对未办理预售许可证部分土地使用权和已完工部分共同设定抵押。

王小虎解读《城市房屋权属登记管理办法》

提交日期：2007-1-19 14:18:00 | 点击数：736 | 评论：0

1994年八届全国人大第八次会议审议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，明确了国家实行房屋登记发证制度和登记机关，但对于如何进行登记，登记的程序等方面都未作具体的规定。鉴于此，１９９７年１０月２４日，中华人民共和国建设部发布了《城市房屋权属登记管理办法》。该《办法》于１９９８年１月１日起施行。2001年7月23日，建设部第45次常务会议审议通过《建设部关于修改＜城市房屋权属登记管理办法＞的决定》。同年8月15日，予以发布并自发布之日起施行。从门类和效力层次上讲，该规范性法律文件属于部门规章，其法律效力低于《城市房地产管理法》。从内容上讲，它是《城市房地产管理法》具体条文的细化。本人现就《办法》的条文简单解读如下：

第一章　总则

第一条 为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法。

本条开宗明义的规定了该办法的立法目的和制定依据。从本条的规定可以看出，该办法的立法目的有三：一是加强城市房屋权属管理；二是维护房地产市场秩序；三是保障房屋权利人的合法权益。该办法的制定依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》。具体来说就是该法五十九条之规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。

第二条 本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。

本条规定了该办法的适用范围。

第三条 本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

本条对房屋权属登记、房屋权利人和房屋权利申请人的含义做了明确的释义。

第四条 国家实行房屋所有权登记发证制度。

申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。

本条规定了房屋所有权登记发证制和房屋权属登记的申请与房屋权属证书的领取。我国《宪法》规定：“国家保护社会主义的公共财产，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其它合法财产”。房产权属登记的实质，就是以政府的声誉和行政行为来保证这一房产的权利归属，使权利人能依此而获得国家法律的保护。对房屋确认产权，实行权属登记是世界各国普遍采用的制度。

第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

依法登记的房屋权利受国家法律保护。

第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

本条规定了房屋权属登记应当遵循的原则：房地一体主义。房地产是一个不可分割的整体，我国《房地产管理法》、《担保法》和《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》对此都作了相应的规定。在目前仍然有不少城市房屋和土地分属两个部门管理的情况下，规定这一原则可以防止房屋所有权和土地使用权人为剥离现象的出现，这样就可以避免土地使用权人和房屋所有权人不同属一人而产生的房地产权属纠纷。

第七条 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。

第八条 国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。

本条明确了房产权属登记的主管机关和具体颁发房屋权属证书的机关。本办法第三十三条又规定：“证书由市、县房地产主管部门颁发”。这样，在一个市（县）的行政区域内，只能有一个政府房地产管理部门颁发权属证书。明确了非房地产行政管理部门以及市（县）辖的区、高新技术开发区等都不具有房地产权属登记发证的职能，市、县同城的县也不能越权在市区颁发房屋权属证书。这对于制止目前多级、多部门发放房屋权属证书，建立正常的房地产登记发证秩序是非常必要的。

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