[ 信息发布:本站 | 发布时间:2023-04-24 | 浏览:746次 ]

裁判法院：最高人民法院

案 号：（2019）最高法民终703号

案 由：土地租赁合同纠纷

一、裁判要旨

关于通德公司主张的27亩土地的相关损失是否受诉讼时效限制问题。通德公司主张其通过与原蚌埠国土局签订的《协议书》，获得了案涉土地用益物权，其基于用益物权主张相关赔偿不存在超过诉讼时效问题。经查，通德公司与原蚌埠国土局签订的《协议书》约定原蚌埠国土局将面积约60000平方米土地租赁给通德公司开发建设兴建水上游乐园，租赁期限为20年。从该约定来看，通德公司与原蚌埠国土局签订的该《协议书》应为土地租赁合同，通德公司通过该《协议书》取得是该土地的租赁使用权而非土地用益物权。土地租赁使用权本质上属于债权，由此而产生的的损失赔偿请求权应受诉讼时效限制，因此通德公司关于其起诉主张因案涉27亩土地被原蚌埠国土局划走的损失不受诉讼时效限制的主张不能成立，本院不予支持。

二、基本案情

经审理查明，1992年12月2日蚌埠市对外经济贸易委员会批复同意由交通银行蚌埠市支行、蚌埠市第二建筑安装工程公司与德国亚非经济贸易公司合资成立通德公司。1995年12月10日，蚌埠市对外经济贸易委员会以外经贸经字〔1995〕第35号文件，同意通德公司变更合作伙伴。变更后，通德公司注册资本为200万美元，德国亚非经济贸易公司变更名称为德国贝德经济贸易有限公司（以下简称贝德公司），出资190万美元，占注册资本95%；交通银行蚌埠支行、蚌埠市第二建筑工程公司退出合资公司，蚌埠市市政工程公司（以下简称市政工程公司）作为新的合作中方，出资10万美元，占注册资本5%。董事会成员相应变动为澄宇等5人，澄宇为通德公司法定代表人。1996年7月16日安徽蚌埠会计师事务所对通德公司作出蚌注会经〔1996〕第12号验资报告，证实贝德公司实际出资占应投入注册资金的73.54%，市政工程公司出资全部到位。

1995年8月31日，通德公司和市政工程公司联名向蚌埠市建委提交《关于在龙湖风景区建设“蚌埠水上乐园”的请示报告》，要求划出100亩左右土地供其建设游乐园项目。1995年11月15日，通德公司作出《关于蚌埠龙子湖游乐园规划方案》。

1996年2月5日，蚌埠市对外经济贸易委员会以外经贸经字〔1996〕第1号文件，批准市政工程公司和贝德公司合资兴办龙子湖公司，并经安徽省人民政府外经贸皖府资字〔1996〕013号批准证书批准。龙子湖公司的法定代表人与董事会成员与变更后的通德公司相同。经安徽蚌埠会计师事务所审验，截至1997年4月8日，龙子湖公司中方股东市政工程公司以银行存款共投入人民币270万元，占应交注册资金300万元人民币的90%；德方股东贝德公司通过通德公司账户共投入7074755.64元，应交注册资金700万人民币，多交人民币74755.64元以资本公积金列账。同时验资报告载明，德方澄宇先生原投入通德公司注册资金应相应报批变更减少，或外币补齐。

1996年3月6日，蚌埠市建委作出建办字〔1996〕69号《关于同意建设龙湖游乐园的批复》，载明：“原则同意市政工程公司在龙湖环湖西路以东，龙湖湖堤以西，工人疗养院以北，现游泳池以南约90亩范围内兴建龙湖游乐园，并请抓紧办理有关手续，争取尽快全面实施。”1996年6月2日，蚌埠市建委、贝德公司、市政工程公司三方就龙子湖水上乐园项目的工程实施和经营准备，在蚌埠市建委主持下召开协调会，贝德公司与市政工程公司就该项目仍由龙子湖公司开发和经营、双方权利义务及相关手续移交等问题达成一致，并形成会议纪要，蚌埠市建委、贝德公司、市政工程公司负责人在纪要上签字。

1996年6月10日，通德公司与原蚌埠国土局双方签订《协议书》，约定原蚌埠国土局经蚌埠市人民政府批准，将龙湖西岸，北至淮河风情园南侧，西至环湖西路东侧，东至龙湖水面，南至工人疗养院北院墙，面积约60000m2土地租给通德公司开发兴建水上游乐园，租赁期限20年，自1996年元月1日起，至2015年12月31日止，租赁期满后，在同等条件下乙方有优先续签权。协议还对租金标准及支付方式、违约责任等问题进行了约定。双方分别在协议上加盖了“蚌埠市土地管理局”和“中德合资安徽通德房地产开发有限公司”印章。协议签订后，通德公司未就案涉土地支付过租金。1997年5月12日，龙子湖公司向原蚌埠国土局提交《关于请求办理土地使用许可证的报告》，请予办理土地使用许可证手续。

1997年10月20日，龙子湖公司向原蚌埠国土局提交《关于请求延期指界的请示报告》，表示已听说并证实27亩土地被划走，并认为划走27亩土地已使龙子湖公司开发建设的二、三期总体计划受到巨大影响，请求能延期至补偿问题和某些具体问题得到解决后再进行指界工作。1997年11月27日，龙子湖公司向玖玖隆公司发出《关于要求对我司补偿的函》，要求玖玖隆公司对征用龙子湖公司27亩土地进行补偿，具体项目包括：一、水电增容费（浪费近1/2）；二、划走地界以南的西围墙；三、规划费；四、迁坟费；五、停车场（因报废，要另改项目）；六、无形资产（参考广告、宣传费）。并表示希望玖玖隆公司派员与其协商，尽快达成一致看法，问题未解决前最好不要派员进场，以免双方发生纠纷。同年12月2日，玖玖隆公司与龙子湖公司在蚌埠市建委的主持下形成《协商纪要》，就上述27亩土地的补偿问题及其他事宜达成以下协商意见：“一、围墙问题。双方一致同意按土地分界标志，以实际长度和施工单位的工程决算为依据计算实际金额。二、迁坟问题。按实际发生的迁坟费用除以90亩地，求出每亩地的实际金额，玖玖隆公司按27亩土地的金额进行补偿。三、考虑到龙子湖公司在龙湖地区规划做了大量前期工作，玖玖隆公司同意按水上乐园规划费的1/3（以实际支付省院的发票金额为依据）补偿水上乐园。四、水、电增容、停车场、无形资产因双方未能达成共识，分歧较大，由蚌埠市建委继续负责协调。五、双方达成的补偿金额，由蚌埠市建委依据原始单据核定后，在三天之内由玖玖隆公司付给龙子湖公司。六、在第四条内容未解决之前，龙子湖公司的意见是暂不同意开工。七、对必需的施工双方都要采取克制态度，教育和约束各自员工，避免发生冲突，确保工程顺利进行。八、本纪要叁方签字后生效。”玖玖隆公司、蚌埠市建委和龙子湖公司分别派员在纪要上签字。1999年12月19日，龙子湖公司向蚌埠市人民政府书面反映27亩土地被划走和一期水上乐园建筑工程质量问题等情况。

2010年2月2日，蚌埠市人民政府下发蚌政〔2010〕8号《关于印发蚌埠市2010年大建设项目投资计划的通知》，明确龙子湖北公园二期、东公园起步区在蚌埠市2010年大建设项目投资计划中。经蚌埠市人民政府审批同意，原蚌埠国土局于2010年5月13日以登报公告的方式向通德公司发出《拟收回国有土地使用权告知书》。并于2010年5月24日，作出蚌国土资决〔2010〕2号《收回国有土地使用权决定书》，以建设龙子湖北公园二期工程用地需要为由，提前收回通德公司于1996年6月10日租赁使用的水上乐园项目用地，同时告知收回国有土地使用权的地上附属物的补偿，按双方共同选定的评估机构评估确定的价值进行补偿等。2011年4月25日，龙子湖公司向原蚌埠国土局发函：“经过商议，我方决定委托鑫诚评估所对龙子湖水上乐园地上附属物赔偿进行评估。”2011年9月16日，鑫诚评估所发出《评估结果征求意见函》，就龙子湖公司房屋构筑物及机器设备评估明细征求双方意见。同年11月11日，龙子湖公司向原蚌埠国土局提交《关于龙子湖水上乐园资产评估成新率的报告》，认为评估结果征求意见函中以20年为计算成新率的依据不合理，要求按普通建筑物和构筑物的使用寿命50年作为成新率的计算依据。同年11月15日、12月9日、12月10日，龙子湖公司又分别向原蚌埠国土局书面反映其就水上乐园地上附属物评估的意见。其中12月10日《情况反映》中载明“12月8日，江娅市长指示：由于27亩地是历史遗留问题，并由此引发了诸多问题，因此，对于租金91.56万元和滞纳金1670970元政府不再收取”，同时，通德公司在该《情况反映》中表示其慎重考虑后，做出让步，对于前期费用，不再要求补偿，仅要求原蚌埠国土局对成新率、水电增容及经营损失进行补偿，具体包括：1.对成新率：综合27亩用地被划走给通德公司造成的损失，水上乐园原始资料被盗致复制图纸时大部分地下工程遗漏，前期考察费用、现场管理费用、迁坟、伐树等前期费用不再要求补偿等原因，认为成新率按照50%计算较为合理；2.对水电增容费：根据当年财务部门提供的报表，96年已缴纳水增容费127900元，电增容1198400元，建议如数补偿；对提前解约造成的经营损失：建议按相关文件及2003年蚌埠中院民事裁定书，每年利润349758元计算，截止到租赁协议到期，四年应补偿1399032元。水电增容费和经营损失两项共计2725332元。2012年7月27日，鑫诚评估所就收回63亩土地使用权所涉及的土建及安装工程价值出具了鑫诚评字〔2012〕第59号《资产评估报告》，报告载明：以2011年8月31日为评估基准日，经采用重置成本法进行评估，项目的土建及安装工程原值为2356万元，按照资产评估值=资产重置全价×成新率35%计算，最终评估结论为824.6万元。

2014年5月19日，龙子湖公司澄宇等人应蚌埠经济开发区管委会邀请，对龙子湖水上乐园拆除后相关善后事宜进行商谈，并形成会谈记录。会谈内容包括：1.双方代表认可鑫诚评估所对原水上乐园建筑物及附属物所作的评估报告中的评估范围、内容及评估值，但对成新率存在意见分歧；双方代表认可水电增容、迁坟属于评估报告未涉及且发生的事实，水电增容费当时可查可靠资料为龙子湖公司1999年12月31日的会计报表，具体为1066822.38元，应以此数额为准。迁坟费用待核实后再确认。地下设施、绿化、土地开发投入的详细情况，待咨询鑫诚评估所后再行商谈；2.双方代表认为划走27亩土地对原水上乐园项目建设和经营造成一定影响，和龙子湖公司从1995年签订土地租赁协议至2010年其所租赁土地使用权被原蚌埠国土局依法收回期间未按协议缴纳租金及滞纳金均为事实，两者之间有一定的关联性但不构成因果关系，下一步再具体商谈；3.蚌埠经济开发区管委会代表建议对方主动放弃关于二期设备预付款的主张，龙子湖公司代表建议对此进一步调查、核实后再决定是否继续主张。记录还明确双方对此次会谈中认可的内容，后续谈判中不得单方变更，并注明鉴于双方代表会谈将继续推进，尚未达成结论性一致意见，该次会谈记录不作为司法、仲裁的依据。2014年6月16日，蚌埠经济开发区管委会与龙子湖公司代表对前述问题又进行了二次会议，并制作会谈记录（2），二次会谈中双方对成新率和27亩土地划走对原水上乐园经营造成的影响仍未达成一致意见。2015年7月21日，蚌埠经济开发区龙湖新村街道办事处作为甲方与乙方龙子湖公司签订《协议书》，就因龙子湖北公园二期建设需要拆除龙子湖水上乐园建筑物及附属物事宜，约定甲方预付乙方1000万元补偿款，在协议签订后按乙方账号拨付到位，原水上乐园最终补偿金额以法院判决或仲裁机构裁决为准。次日，蚌埠经济开发区龙湖新村街道办事处按协议约定通过银行向通德公司和龙子湖公司共同指定的账号汇付了1000万元。

另查明，2000年8月15日，通德公司因未参加1999年度外商投资企业年检被蚌埠市工商行政管理局吊销营业执照。2003年12月18日，龙子湖公司因未参加2002年度外商投资企业年检，被蚌埠市工商行政管理局吊销营业执照。市政工程公司因严重亏损，不能清偿到期债务，经其上级主管部门蚌埠市建委同意，向蚌埠市中级人民法院（以下简称蚌埠中院）申请宣告破产。蚌埠中院于2005年1月20日作出（2004）蚌民一破字第10-1号民事裁定，裁定宣告市政工程公司破产，于2005年11月21日作出（2004）蚌民一破字第10-4号民事裁定，裁定宣告终结市政工程公司的破产程序，未得到清偿的债权不再清偿。市政工程公司破产清算组经对市政工程公司截止2004年10月31日资产、负债及所有者权益进行全面清查后，出具了《资产清查说明》，其中“其他应收款清查明细表”中有一项列明“会计科目和明细项目：龙子湖游乐园；业务内容：基建款；账面金额2696300元，合并数2696300元。”市政工程公司在通德公司和龙子湖公司的股权在市政工程公司清算时未有反映，在破产财产分配方案中亦无反映。

龙子湖公司因案涉水上乐园项目建筑工程承包合同纠纷，被蚌埠市第一建筑安装工程总公司诉至法院，经蚌埠中院一审、安徽省高级人民法院二审判决后，蚌埠中院于2003年6月30日作出（2001）蚌执字第112号执行裁定，确定该案在执行过程中，扣划了债务人银行存款30.27万元，还剩2145604.63元，因无流动资产可供执行，经债权人同意用龙子湖公司的经营权抵偿其所剩债权。同时裁定：蚌埠市第一建筑安装工程总公司所剩债权享有龙子湖公司7年的经营权。

另查明，原蚌埠国土局因蚌埠市机构改革，于2019年4月15日更名为蚌埠市自然资源和规划局。

三、裁判结果

综上，安徽通德房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

四、本院认为

一审法院认为：结合双方诉辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1.通德公司是否有权主张案涉权利；2.通德公司诉请是否已超过诉讼时效；3.蚌埠国土局划走27亩土地和提前收回63亩土地使用权的行为是否构成违约；4.通德公司的损失应当如何计算。

关于争议焦点一。1996年6月10日《协议书》为国有土地使用权租赁合同，系合法有效的民事合同。原蚌埠国土局虽对在协议书上签章的中德合资安徽通德房地产开发有限公司与通德公司是否为同一主体提出质疑，但从原蚌埠国土局在庭审中明确表示不否认通德公司是协议的签订主体，以及向通德公司作出收回土地使用权决定并与其协商拆迁补偿事宜等事实来看，足以认定通德公司系案涉协议的当事人。至于通德公司是否有权主张案涉权利的问题，原蚌埠国土局抗辩认为通德公司在签订案涉土地租赁协议后并未实际开发和建设，不是相关权利义务主体。通德公司未否认龙子湖水上乐园项目由龙子湖公司实际开发建设经营，但认为龙子湖公司系通德公司开发经营案涉项目的平台公司，其权利义务归属于通德公司。对此，原审法院综合全案证据和事实进行认定：第一，通德公司与龙子湖公司的股东、法定代表人和董事会成员均相同，且龙子湖水上乐园项目的立项、筹备、开发和运营系两公司相互衔接，共同完成；第二，通德公司与龙子湖公司共同参与了63亩土地收回及协商补偿事宜；第三，通德公司和龙子湖公司的中方股东市政工程公司已经破产清算终结，其破产清算时未涉及市政工程公司在通德公司和龙子湖公司中的股权，在分配破产财产时也没有确定相关权利义务的继受者。目前，通德公司和龙子湖公司的股东仅有贝德公司一方，澄宇作为有单独代理权的贝德公司负责人，其出具的承诺可视为贝德公司行使股东权利的行为；第四，龙子湖公司和澄宇出具的承诺书中明确表示龙子湖公司为龙子湖游乐园项目的平台公司，其经营、运营及诉讼权利义务均源于通德公司，也归属于通德公司。综上，原审法院认定通德公司有权主张案涉权利。

关于争议焦点二。原蚌埠国土局抗辩认为通德公司主张补偿划走27亩土地和提前收回63亩土地的损失已经超过诉讼时效。第一，对通德公司主张27亩土地被划走的损失是否超过诉讼时效的问题。从已查明事实看，通德公司获悉27亩土地被划走后，于1997年、1999年多次向原蚌埠国土局和蚌埠市人民政府主张权利。2010年5月24日原蚌埠国土局作出收回国有土地使用权决定书后，通德公司在要求原蚌埠国土局补偿其63亩土地的损失时，亦涉及27亩土地问题，但原蚌埠国土局一直未明确表示同意就划走27亩土地对通德公司进行补偿。由于通德公司未提供充分证据证明其自1999年至2010年期间，曾就案涉27亩土地问题向原蚌埠国土局主张过权利，亦未举证证明本案存在其他中断、中止诉讼时效的情形，故对原蚌埠国土局关于通德公司诉请划走27亩土地的损失已超过诉讼时效的抗辩，予以支持。第二，对通德公司主张原蚌埠国土局补偿其63亩土地使用权的损失是否超过诉讼时效的问题。原蚌埠国土局作出《收回国有土地使用权告知书》后，原蚌埠国土局及蚌埠经济开发区管委会与通德公司共同委托鑫诚评估所对所涉土地上的土建及安装工程的价值进行评估。在评估期间，通德公司分别于2011年11月15日、12月9日、12月10日向原蚌埠国土局书面提出相关补偿意见。2012年7月27日鑫诚评估所作出评估意见后，蚌埠经济开发区管委会与通德公司曾于2014年5月19日和6月16日就案涉补偿问题进行商谈。2015年7月21日，蚌埠经济开发区龙湖新村街道办事处作为甲方与乙方龙子湖公司签订《协议书》，就因龙子湖北公园二期建设需要拆除龙子湖水上乐园建筑物及附属物事宜，约定甲方预付乙方1000万元补偿款，原水上乐园最终补偿金额以法院判决或仲裁机构裁决为准。通德公司于2015年10月23日提起本案诉讼。故原蚌埠国土局关于通德公司诉请63亩土地被收回的损失已超过诉讼时效的抗辩，不予支持。

关于争议焦点三。通德公司诉请原蚌埠国土局划走27亩土地和提前收回63亩土地使用权均属于违约行为，应当承担赔偿责任。第一，通德公司自1997年即明知原蚌埠国土局将27亩土地划给玖玖隆公司的事实，并已与玖玖隆公司协商约定由玖玖隆公司补偿其在该27亩土地上的前期规划和开发费用损失；原蚌埠国土局提交的第八组证据中的证据3显示，通德公司承认蚌埠市有关领导表示27亩土地是历史遗留问题，对租金91.56万元和滞纳金1670970元政府不再收取，说明原蚌埠国土局对划走27亩土地的损失已经进行了弥补。又鉴于通德公司该部分诉请已超过诉讼时效，故原蚌埠国土局划走27亩土地虽构成违约，但对通德公司要求赔偿的主张，不予支持。第二，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第一项之规定，因公共利益需要使用土地的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。原蚌埠国土局根据蚌埠市人民政府2010年蚌埠市大建设项目投资计划，经蚌埠市人民政府批准后，决定收回案涉63亩土地使用权，系其正常行使行政职权的行为，不属于《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的违约行为。因此，对通德公司关于原蚌埠国土局收回63亩土地构成违约的主张，不予支持，但原蚌埠国土局应给予适当补偿。

关于争议焦点四。双方均认可通德公司因案涉纠纷存在损失，但对补偿问题未达成一致意见。通德公司虽提出原蚌埠国土局赔偿其开发费用及利息损失8660万元、土地使用权价值损失5040万元、企业可得利益损失8800万元，合计2.25亿元的诉讼主张，但未提供充分的证据证明，故原审法院综合考虑各项因素，酌情确定。第一，双方在2014年5月19日会谈记录中一致认可鑫诚评估所评估报告中的评估范围、内容、评估值，以及水电增容、迁坟属于该评估报告未涉及且发生的事实，并水电增容费应以龙子湖公司1999年12月31日会计报表记载为准，因此可认定通德公司投入龙子湖水上乐园的土建及安装费用为2356万元、水电增容费为106.68万元。第二，通德公司于2011年12月10日向原蚌埠国土局出具《情况反映》，要求按50%的成新率计算龙子湖水上乐园项目地上建筑物及附属物价值，同时，明确表示不再要求对其前期考察费用、现场管理费用、迁坟、伐树等前期费用，以及27亩土地被划走对项目造成的影响和复制图纸时的遗漏地下部分工程进行补偿。经审查认为，综合考虑合同约定的土地租赁期限和优先续租权、通德公司建设经营龙子湖水上乐园的状况及相关建筑、设备的已使用年限、鑫诚评估所在评估过程中存在漏评等情况，确定成新率为50%较为合理，因此，该部分损失为1178万元（2356万元*50%）。第三，通德公司在上述《情况反映》中提出龙子湖水上乐园的年利润为349758元，四年应补偿1399032元。经查，通德公司系根据（2001）蚌执字第112号执行裁定提出的上述主张，但该裁定书裁定龙子湖公司以七年经营权抵偿其2145604.63元债务，即每年的经营权抵偿的债务额为306515元。鉴于通德公司和龙子湖公司均属吊销营业执照状态，不再直接经营，参照上述执行裁定的抵偿标准计算通德公司经营权损失具有一定的合理性。参照此标准计算，通德公司四年的经营权损失共计122.61万元。综上，酌定原蚌埠国土局应当补偿通德公司因案涉纠纷造成的损失为1407.29万元（1178万元+106.68万元+122.61万元）。鉴于双方在庭审中均认可2015年7月22日蚌埠经济开发区龙湖新村街道办事处支付龙子湖公司的1000万元，系原蚌埠国土局因案涉纠纷向通德公司支付的补偿款，故原蚌埠国土局尚欠通德公司补偿款数额应为407.29万元。原蚌埠国土局在支付通德公司上述补偿款的同时，应当按银行同期贷款利率支付通德公司相应利息损失，利息可以以确定损失额的评估基准日2011年8月31日起算，在计算利息时应根据前述已支付1000万元的事实分段计算，即自2011年8月31日起至2015年7月21日止，以1407.29万元为基数计算利息；自2015年7月22日起，以407.29万元为基数计算利息。

本院法院认为，本案的主要争议焦点为：通德公司起诉要求赔偿或补偿因原蚌埠国土局划走案涉27亩土地产生的损失是否超过诉讼时效。针对焦点问题应着重审查：一、该损失是否受诉讼时效限制；二、本案是否存在诉讼时效中断事由。

一、关于通德公司主张的27亩土地的相关损失是否受诉讼时效限制问题。通德公司主张其通过与原蚌埠国土局签订的《协议书》，获得了案涉土地用益物权，其基于用益物权主张相关赔偿不存在超过诉讼时效问题。经查，通德公司与原蚌埠国土局签订的《协议书》约定原蚌埠国土局将面积约60000平方米土地租赁给通德公司开发建设兴建水上游乐园，租赁期限为20年。从该约定来看，通德公司与原蚌埠国土局签订的该《协议书》应为土地租赁合同，通德公司通过该《协议书》取得是该土地的租赁使用权而非土地用益物权。土地租赁使用权本质上属于债权，由此而产生的的损失赔偿请求权应受诉讼时效限制，因此通德公司关于其起诉主张因案涉27亩土地被原蚌埠国土局划走的损失不受诉讼时效限制的主张不能成立，本院不予支持。

二、关于诉讼时效是否中断的问题。因本案民事事实和行为均发生在《中华人民共和国民法总则》颁布施行前，因此本案关于诉讼时效中断判断应当适用《中华人民共和国民法通则》及相关司法解释的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，构成诉讼时效中断情形包括提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务三种情形。本案主要涉及后两种情形。首先，关于本案是否存在因通德公司提出要求而导致诉讼时效中断的问题，本院认为，案涉27亩土地于1997年被原蚌埠国土局划给玖玖隆公司，1997年10月20日通德公司的平台公司龙子湖公司向原蚌埠市国土局提交的《关于请求延期指界的请示报告》表明通德公司对案涉27亩土地被划走已知情，此时开始计算与27亩土地有关的赔偿或补偿损失的诉讼时效。与27亩土地被划走直接相关的损失，龙子湖公司于1997年11月27日通过向玖玖隆公司发出《关于要求对我司补偿的函》方式以及嗣后于1997年12月2日与玖玖隆公司达成《协商纪要》的方式提出了主张，虽然《协商纪要》对水、电增容、停车场、无形资产等未达成共识，但在后续多次协商后，通德公司于2011年12月10日《情况反映》中已经就该部分提出意见，并进行了处理，不存在诉讼时效问题。通德公司就与27亩土地被划走相关的土地使用权价值损失、企业可得利益损失，未提交证据证实直至2010年原蚌埠国土局决定提前收回通德公司租赁使用的水上乐园项目用地时，其向原蚌埠国土局主张过，虽然在此之后通德公司就此向原蚌埠国土局提出要求，但此时诉讼时效已过，因此本案不存在因通德公司向蚌埠国土局提出要求而导致诉讼时效中断的情形。其次，关于本案是否存在因原蚌埠国土局同意履行义务而导致诉讼时效中断的情形。根据本案已查明的事实，在原蚌埠国土局2010年作出收回案涉土地决定书后，通德公司在要求补偿其63亩土地损失时，亦涉及27亩土地问题，相关内容并分别体现在2014年5月19日、2014年6月16日的会议纪要中。但从该会议纪要内容上看，并无原蚌埠国土局同意对因27亩土地被划走而产生的土地使用权价值损失、企业可得利益损失等进行补偿或赔偿的意思表示，因此本案亦不符合因当事人同意履行义务而导致诉讼时效中断的情形。

五、案例评析

1.按照合同约定取得的土地租赁使用权，本质上属于债权，而非土地用益物权。

2.同一合同所涉的不同地块，因不同事由发生土地租赁使用权争议的，各地块分别依法计算诉讼时效。

国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用权与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。1988年《宪法修正案》公布施行前，“出租”在我国属于被严格禁止的非法转让土地使用权方式。我国国有土地租赁制度的探索和形成主要始于上世纪９０年代，随着改革开放的前进步伐，各地政府为促进地方经济，将招商引资作为地方党政工作的一大重心。在此过程中，国有土地租赁开始崭露头角，相对于出让方式而言，租赁更加灵活和经济。１９９８年《土地管理法实施条例》正式将国有土地租赁确定为国有土地有偿使用方式之一；１９９９年国土资源部出台《规范国有土地租赁若干意见》，对国有土地租赁的概念和程序等进行了规定，但规定较为笼统，具体实施过程中有较大地可操作空间，容易引发分歧。司法实践中，对合同权利的定性等问题就存在不同理解，存在类案异判情况。本案是一起典型的国有土地租赁合同纠纷，具有一定的代表性。故结合案例，对国有土地租赁合同的权利性质、诉讼时效等问题进行分析。

一、国有土地租赁合同权利的性质

承租人因国有土地租赁合同取得的权利，属于用益物权还是债权，是本案最大的争议焦点。通德公司认为，其基于双方签订的协议取得的是土地的用益物权，原蚌埠国土局则认为该权利属于债权。对此问题，理论和实务界也存在不同理解。

一种观点认为，土地租赁是出让的一种补充方式，基于合同约定，承租人在租赁期限内对租赁物土地享有占有、使用和收益的权利，体现了主体对物的支配权，与《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。“的规定完全契合，因此权利的性质属于物权。实务中，亦存在将此类案件确定为用益物权纠纷的情况。

第二种观点认为，承租人取得的是纯粹的债权，因为承租人对租赁土地所享有的权利均是基于租赁合同而产生，合同权利当然应为债权。承租人对于租赁物的占有、使用、收益的权利实际上是在代行出租人的权利，该权利从属于所有权的权能，或者说是属于租赁权的权能，不符合物权直接支配的条件。

第三种观点认为，承租人取得的是土地的租赁使用权，属于物权化的债权。土地租赁使用权虽具有强烈的物权特征，但本质上属于债权。承租人在土地租赁期内能够直接支配土地的使用、收益权，是为了保护承租人的利益，维护交易的安全，正如“买卖不破租赁“的规定，使租赁权具有对抗效力，保证租赁期内承租人权利的稳定。

本案中审理过程中，一、二审法院均认为承租人基于合同所取得的是土地的租赁使用权，并非土地用益物权。

（一）从权利来源看。物权和债权的权利来源不同。物权严格适用“物权法定”原则，明确“物权的种类和内容，由法律规定。”债权对权利的来源则无严格的要求和限制。对于承租人通过国有土地租赁合同所取得的土地租赁使用权，《物权法》中并未规定有土地租赁权这一物权种类，故认为属于物权缺乏成文法根据。再者，承租人对土地享有的权利基础是双方之间的合同约定，更符合合同之债的权利特征。

（二）从权利内容看。承租人虽有权对租赁到的土地行使占有、使用和收益权利，权利内容与《物权法》所规定的用益物权权能基本相同，但用益物权是通过法定方式，在法律规定的条件成就时，权利人即获得相应权利。如建设用地使用权，按照《物权法》第一百三十七条、第一百三十九条的规定，设立建筑用地使用权，可以采取的方式是出让或划拨，建设用地使用权自登记时设立。而土地租赁合同中的承租人，对租赁土地享有的占有、使用和收益权利的时间，实际上是在出租方交付租赁土地后，在签订土地租赁合同后土地交付前，承租人享有的其实是依据合同要求出租方交付土地的权利，这与用益物权中的直接支配权存在明显区别。当然，承租人在取得租赁土地后，对土地享有收益权这一点上，与普通债权存在一定差别，具有一定的物权特征，但充其量只是物权化的债权。

具体到本案而言，通德公司与原蚌埠国土局在签订协议，约定蚌埠国土局将“龙湖西岸，北至淮河风情园南侧，西至环湖西路东侧，东至龙湖水面，南至工人疗养院北院墙，面积约60000m2土地租给通德公司开发兴建水上游乐园”后，尚未办理土地使用权证，甚至未对具体租赁地块进行指界前，原蚌埠国土局将27亩土地划给了第三人，从上述事实可以看出，通德公司主张的应是原蚌埠国土局未按约交付土地的责任，并非其取得27亩土地使用权后，土地使用权受到侵害的损失赔偿责任，故本案中通德公司基于国有土地租赁合同所享有的权利，不论是从权利来源还是内容均属于债权性质，与用益物权无关。

二、关于诉讼时效问题

本案中，通德公司的主要上诉理由为：一审判决认定其请求27亩土地损失超过诉讼时效错误。该公司认为其主张的权利为用益物权不受诉讼时效限制，另一方面又认为其存在诉讼时效中断的情形，且认为对同一土地租赁合同中所涉的土地，不应区别计算诉讼时效。对此分析如下。

第一，对于用益物权不受诉讼时效限制的主张，由于承租人基于国有土地租赁合同所享有的土地租赁使用权并非用益物权，而是债权，且不属于不受诉讼时效限制的法定情形，故由此而产生的损失赔偿请求权应受诉讼时效限制。

第二，对于同一合同所涉的不同地块，是否必须统一计算诉讼时效，以及本案是否存在诉讼时效中断的问题，则需要进一步讨论。诉讼时效，是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。具体内容包括：（1）诉讼时效届满胜诉权消灭；（2）诉讼时效届满并不消灭实体权利，如果义务人自愿履行，权利人仍有权受领；（3）诉讼时效属于强制性规定，关于诉讼时效的计算当事人无权约定。诉讼时效期间，是指权利人请求人民法院保护其民事权利的法定期间。其特点包括：（1）具有法定性，不能由当事人约定；（2）具有可变性，可以依法中止、中断和延长；（3）具有强行性，不能约定排除适用或预先放弃。《民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算诉讼。”本案中，通德公司的诉请属于针对同一合同所涉两个地块，因不同事由，提起的诉讼。通德公司主张两个地块的诉请应一并计算诉讼时效。实践中，此种观点并非个例，认为根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外”的规定，基于同一份合同提起的一件诉讼，应当视为就同一债权主张权利。

对此，最高法院和安徽省高院均认为，是否为同一债权，应当根据当事人所主张权利的内容和事由具体分析。本案中，通德公司的诉请明确分为两个部分，一为27亩土地使用权的损失，一为63亩土地使用权的损失。其一，两个地块的土地使用权在本案中并非不可紧密联系、不可划分，通德公司在规划时即作了分期，故应视为不同的权利对象。其二，两地块的土地使用权虽同为一份合同涉及的内容，但从通德公司诉请的事由看，其主张27亩损失的事由是原蚌埠国土局在合同签订后违约将土地交付第三人，主张63亩损失的事由是未到期提前收回，两部分诉请相对独立。其三，从责任承担看，通德公司认为原蚌埠国土局在27亩土地部分构成违约，其主张的是违约赔偿责任；对63亩土地虽通德公司亦认为构成违约，但经审查原蚌埠国土局是因公共利益依法提前收回，根据《土地管理法》的规定，原蚌埠国土局应承担的是合理补偿的责任。即原蚌埠国土局对两地块应承担的责任不同。因此，对于同一份合同涉及的不同地块，当事人以不同事由主张权利的，不应认定为同一债权，不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定的情形，应当分别计算诉讼时效。

第三、对于通德公司是否存在诉讼时效中断的问题，由于本案事实和纠纷均发生在《民法总则》施行前，故应适用《民法通则》的规定。按照《民法通则》第一百三十八条的规定，在诉讼时效届满后，当事人自愿履行的，才不受诉讼时效限制。如果权利人在诉讼时效届满后再次向义务人主张权利，但义务人未作出同意履行意思表示的，则不符合上述条款规定的情形。本案中，通德公司对27亩土地的损失赔偿主张，在诉讼时效届满后，虽向原蚌埠国土局提出过权利主张，但原蚌埠国土局方始终未表示过同意履行的意见，故不属于因自愿履行不受诉讼时效限制的情况。

三、其他需要说明的问题

由于通德公司在签订土地租赁合同后，未直接进行开发建设，而是新设立龙子湖公司具体从事游乐园项目的开发经营，并就龙子湖公司的损失，直接向蚌埠国土局主张。原蚌埠国土局抗辩认为通德公司与案涉权利义务无关，不是本案适格原告。经审查，通德公司和龙子湖公司存在以下情形：一是两公司股东、董事会成员和法定代表人均相同；二是两公司的实际经营业务均只有案涉游乐园项目一项，且项目的立项、筹备、开发和运营及后期拆迁补偿事宜系两公司相互衔接、共同完成；三是龙子湖公司股东贝德公司的出资系其在通德公司的注册资金。上述事实表明两公司在人员、财务、业务方面均存在混同，且实际共同履行案涉土地租赁合同。同时，龙子湖公司法定代表人及其现存唯一股东贝德公司均书面承诺龙子湖公司的案涉权利归属通德公司。鉴于案涉纠纷已历经多年未能解决，通德公司和龙子湖公司均被吊销营业执照，两公司股东之一市政工程公司也已破产，本案宜尽早进行实体审理，避免增加当事人诉累。结合全案事实，最终认为两主体人格混同且共同履行合同，其中一主体明确表示权利义务归属另一主体的，可由另一主体主张合同权利，即认定通德公司对本案享有诉讼主体资格。

六、相关法条

《中华人民共和国合同法》第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（整理：董悦）

（审核：党东峰）

（编辑：董悦）