[ 信息发布:本站 | 发布时间:2022-07-01 | 浏览:261次 ]

——张某与某房地产开发公司房屋买卖合同纠纷案

案例来源：最高人民法院2022年3月15日发布消费者权益保护典型案例

裁判要点：

法院认为，开发商作为建设单位，对其交付的房屋应当承担质量瑕疵担保责任，对存在质量问题的房屋应当及时予以修复。本案中，尽管房屋整体通过竣工验收，出现质量问题的电路系统仍然是房屋整体的组成部分，开发商对经鉴定确定存在的问题承担修复责任，开发商始终未予修复，应当赔偿张某的修复损失。关于修复费用的标准，虽然鉴定机构在出具鉴定意见时，给出了两种不同的修复方案，但是张某不同意明敷设配管配线的修复方案，综合考虑案件质量问题的起因、质量问题的程度、质量问题持续的时间、开发商在解决问题过程中的作为情况，法院最终判决开发商按照恢复原状修复方案赔偿张某修缮费用并承担本案鉴定费用。

相关法条：

《中华人民共和国民法典》

第六百一十五条　出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的无应当符合该说明的质量要求。

基本案情:

张某从开发商处购买房屋一套，入住后发现房屋负一层所有电源插座无法使用，只要一经合闸，全单元总闸跳闸。张某多次联系物业公司和开发商未果。为此，张某将开发商诉至法院，要求开发商承担电路修缮费用。开发商辩称，房屋已经通过竣工验收并交付使用，不认可案涉工程质量有问题，不同意张某的诉讼请求。审理过程中，张某申请对房屋用电无法正常使用的具体原因、修复方案及修复费用进行鉴定，鉴定机构出具鉴定意见，认为用户无法正常用电的具体原因为地下一层插座线路之间存在短路，修复方案分为明敷设和拆除原装插座线路恢复原状修复，其中明敷设修复费用为5000元，恢复原状修复费用为3万元。

裁判结果：

法院认为，开发商作为建设单位，对其交付的房屋应当承担质量瑕疵担保责任，对存在质量问题的房屋应当及时予以修复。本案中，出现质量问题的电路系统虽然不属于房屋主体结构，但仍然是房屋整体的组成部分。尽管房屋整体通过竣工验收，但不影响开发商对经鉴定确定存在的问题承担修复责任，开发商始终未予修复，应当赔偿张某的修复损失。关于修复费用的标准，虽然鉴定机构在出具鉴定意见时，给出了两种不同的修复方案，但是张某不同意适用明敷设配管配线的修复方案，综合考虑案件质量问题的起因、质量问题的程度、质量问题持续的时间、开发商在解决问题过程中的作为情况，法院最终判决开发商按照恢复原状修复方案赔偿张某修缮费用并承担本案鉴定费用。

典型意义：

住有所居、安居宜居，是万千家庭的共同心愿。商品房房款动辄几百万，普通家庭要举一家几代人的力量才能负担。商品房质量直接关系群众的居住体验，关系老百姓的安居幸福感。电路插座也是房屋的重要组成部分，尽管该瑕疵在房屋交付验收时不易被发现，但却实际影响了张某的日常用电和生活起居，且持续多年未得到解决。本案裁判不仅明确了开发商对出售房屋的质量瑕疵担保责任，而且明确了全面、充分保护的原则。就修复方案的考量，还考虑了房屋质量问题的起因、程度、持续时间以及开发商在解决问题过程中的作为情况，最大限度地保障了房屋买受人的合法权益，有助于引导房地产企业重品质、守诚信，对构建诚实、守信、和谐的房地产市场环境贡献了司法力量。

律师说法：

民法典第六百一十五条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。开发商作为建设单位，对其交付的房屋应当承担质量瑕疵担保责任，对存在质量问题的房屋应当及时予以修复。对于瑕疵的认定，首先应依据双方当事人的约定；其次，如当事人为由约定或约定不明确，依据国家标准、行业标准；再次，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。对于商品房的质量瑕疵，如果双方当事人在预售合同有特殊约定的，应从约定，如有关材质、辅助设施（如玻璃、防盗设施、通讯设备、防火设施等）。如果双方未有约定的，则应依普通的行业标准为准，由于商品房属于特殊商品，关系到人民群众的生命财产安全，国家行政部门会进行工程验收，以保证产品质量的安全，但并不表明出卖方交付的标的一定合格，不允许买受人提出异议，相反，在诉讼或仲裁中，应允许买受人提出质量鉴定。根据建筑法第六十二条规定，房屋保修范围应当包括电气管线、上下水管线的安装工程。对于普通百姓而言，交房的目的就是为了能够正常的使用。本案中，张某申请对房屋用电无法正常使用的具体原因、修复方案及修复费用进行鉴定，鉴定机构出具鉴定意见，认为用户无法正常用电的具体原因为地下一层插座线路之间存在短路，修复方案分为明敷设和拆除原装插座线路恢复原状修复，其中明敷设修复费用为5000元，恢复原状修复费用为3万元。出现质量问题的电路系统虽然不属于房屋主体结构，但电路插座也是房屋的重要组成部分，该瑕疵在房屋交付验收时不易被发现，但却实际影响了张某的日常用电和生活起居，且持续多年未得到解决。法院最终判决开发商按照恢复原状修复方案赔偿张某修缮费用并承担本案鉴定费用。在此，提醒广大消费者，商品房作为一项产品，涉及到业主生活的方方面面，因此在遇到此类问题时需要做的首先便是保存和固定证据，同时与开发商要保持积极的沟通和联系，仍然无法解决问题时要理性维权，寻求通过法律途径维护好自己的合法权益。

（整理：盛媛）

（审核：唐丽丽）

（编辑：董悦）