[ 信息发布:本站 | 发布时间:2021-08-11 | 浏览:371次 ]

作者：谢遵振律师

【核心要点】

在租赁房屋未实际交付的情况下，承租人未支付租赁保证金且单方违约的情况下，出租方有权根据租赁合同约定向承租人主张违约金，但具体违约金的金额，法院有权根据承租人的请求综合给出租方所造成的实际损失、过错等因素进行调整。

【法律实务解读】

1.承租人未支付租赁保证金且出租人也未实际交付房屋情况下的违约责任认定。

司法实践中存在很多承租人在匆忙与出租方签订租赁合同后，由于各种原因在正式租赁期间尚未开始之前毁约，欲解除租赁合同，不想承租的情形，此种情况下，往往承租方尚未支付租赁合同约定的租赁保证金和首期租金，出租方也未实际交付租赁场地（或者已经实际交付租赁场地，但根据租赁合同约定尚在免租期内），此时若承租人未有足够的证据证明出租方违约，在单方解约的情况下很大可能性会被出租方追究违约责任，承租人被认定为违约的可能性也十之八九。

2.租赁合同纠纷中违约金的调整规则。

在认定为承租人违约后，就是违约责任的承担问题了，司法实践中违约责任的表现形式无非是违约金和租赁保证金的没收，以及其他给出租方造成的实际损失。关于违约金，一般情况下，租赁合同中均会明确约定具体的违约金或者具体的违约金的计算方式，但是是否约定了违约金就一定判决违约金承担约定的违约金呢？答案是否定的，我国《合同法》和《合同法司法解释》对违约金明确约定了具体的调整规则。

我国《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《合同法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”因此，并非租赁合同中约定了具体金额的违约金就一定按照约定的违约金进行判决，司法实践中对于违约方违约金的承担具体还要综合考虑给出租方所造成的实际损失，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。如果合同约定的违约金高于造成的损失的1.3倍，则可以认定为违约金过分高于造成的损失，应当依法减少；如果违约金低于造成的损失，则应当依法增加。

本案驿鑫公司与胜道公司在合同签订后，作为出租方驿鑫公司的房屋并未交付，胜道公司亦未实际使用房屋，即合同签订后并未实际履行，因此，法院将违约金酌情调整为两个月租金9万元系符合违约金的调整规则。

【经典案情回顾】

上海胜道教育科技有限公司与上海驿鑫教育培训有限公房屋租赁合同纠纷案【（2017）沪02民终11262号】

2017年2月21日，上海驿鑫教育培训有限公(以下简称“驿鑫公司”)与上海胜道教育科技有限公司(以下简称“胜道公司”)签订房屋租赁合同，约定：驿鑫公司将系争房屋出租给胜道公司，租赁期为8年，自2017年2月21日起至2025年12月31日止；房屋月租金为4.5万元，每三个月支付一次，先付后用；驿鑫公司在2017年2月21日前将房屋交付胜道公司使用，交付房屋前，驿鑫公司需收到胜道公司支付的租赁保证金和首期房屋租金；任何一方不得擅自解除合同，因故提前解除合同的，应提前一个月书面提出，并承担违约金，违约金为三个月租金；胜道公司有下列情形之一的，视作违约，驿鑫公司可单方终止合同，没收保证金并由胜道公司承担违约责任……胜道公司拖欠租金累计已满一个月的；胜道公司须自行办理营业执照，合法经营；合同对其他权利义务作了约定。合同签订后，胜道公司未支付过房屋保证金和租金，驿鑫公司未交付房屋。胜道公司于2017年3月向驿鑫公司送达了《合同解约通知函》，称租赁系争房屋约定用途为经营舞蹈、跆拳道及乐器培训，但由于上海市对培训行业新规定，暂时停止办理教育许可证，无证经营将被依法取缔，以此不可抗力为由单方解除合同。

一审另查明，系争房屋是驿鑫公司从案外人上海佳幺实业有限公司(以下简称“佳幺实业”)处转租而来。2017年2月20日，驿鑫公司获得佳幺实业的转租许可。

驿鑫公司向一审法院起诉请求：胜道公司向驿鑫公司支付违约金13.5万元(根据租赁合同第3条第二款，月租金4.5万元，违约金为3个月租金)。

胜道公司反诉请求：驿鑫公司向胜道公司支付违约金13.5万元。

【法院判决】

1.关于租赁合同的效力。

驿鑫公司、胜道公司签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。

2.关于租赁双方违约责任的认定以及违约金的调整。

胜道公司在签订租赁合同后未支付租赁保证金及租金，且发函明确表示要求解除合同，显属违约，故驿鑫公司根据约定主张违约金符合法律规定，鉴于胜道公司主张违约金标准过高，且合同签订后房屋并未交付，胜道公司未实际使用房屋，即合同签订后并未实际履行，法院将违约金酌情调整为两个月租金9万元。

胜道公司认为系争房屋所在地块为工业用地，且驿鑫公司未提供房产证明、消防许可证明、同意转租证明等材料协助胜道公司办理营业执照、教育许可证等，影响合同目的实现，违约责任在驿鑫公司。首先，对于房屋性质，胜道公司作为合同一方有谨慎义务，在签约就应明知。其次，合同约定营业执照等相关证照应由胜道公司自行办理，现胜道公司未提交证据证明系因驿鑫公司原因致其无法办理营业执照、教育许可证等，故对胜道公司的反诉请求不予支持。

3.一审法院判决：一、上海胜道教育科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海驿鑫教育培训有限公司支付违约金9万元；二、驳回上海胜道教育科技有限公司的反诉请求。

二审法院认定，胜道公司未按约履行支付租金及租赁保证金之义务，且明确表示要求解除合同，故驿鑫公司据此要求胜道公司承担违约责任并无不当。一审法院酌情确定胜道公司承担相应的违约金，金额尚属合理，本院认同。一审判决并无不当，予以维持。

【法律风险防范】

1．作为承租人在签订租赁合同前一定要谨慎签字或盖章，全面了解租赁场地的产权情况。

现实中很多承租人在未能完全了解租赁场地情况的前提下就匆忙与出租方签订了租赁合同，导致承租人在发现更好租赁场地或者由于其他原因不想承租的情况下无法单方解除租赁合同，或者即使解除也需要按照租赁合同的约定承担一定的违约金，甚至被出租方没收租赁保证金。此外，由于未能全面了解租赁场地的产权状况，被所谓的出租方欺骗有权转租，招来大房东（实际产权人）的驱逐，因此，承租人在签订租赁合同前谨慎先行，三思二行，确保不慌不忙。

2．作为出租方一定要在租赁合同中明确细化租赁合同条款，尤其是解约条款和违约责任条款，确保承租人违约情况下自身权益能得到保障。

司法实践中实际上租赁合同约定的各类条款对出租方来说都是具有绝对优势的，但是鉴于出租方在租赁合同中对违约金条款进行明确约定，实践中一般法院支持的违约金金额在3个月的租金，除非承租人的违约行为给出租方造成了更大的实际损失。

（转自上海谢遵振律师）

（编辑人：董悦）

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